Politikų piešiamas apokaliptinis vaizdas ekspertams kelia šypseną – būsto kainų krizės Lietuvoje nėra

NT rinkos ir ekonomikos analitikai tikina, kad politikų keliamas aliarmas dėl būsto kainų Lietuvoje yra nepamatuotas ir nenuoširdus. 

Nekilnojamojo turto ekspertas Saulius Vagonis pripažįsta, kad šiuo metu būsto kainos Lietuvoje yra aukščiausios istorijoje, tačiau žmonių atlyginimai esą taip pat – aukščiausi istorijoje. 

„Nėra taip, kad būsto kainos kilo, o ekonomika liko prieš 10–15 metų lygio“, – teigia ekspertas.

Seimo socialdemokratai praėjusią savaitę pareiškė, kad Lietuvoje yra „precedento neturinti būsto kainų krizė“, ir paragino valdančiuosius imtis priemonių ją suvaldyti. 

Ekonomistui Tadui Povilauskui politikų keliamas aliarmas atrodo nenuoširdus, jis apokaliptinį vaizdą piešiantiems politikams pataria prisiminti 2008–2009 m. nekilnojamojo turto rinkos ir kainų nuosmukį, sukėlusį tikrą finansų ir NT rinkos krizę. 

„Komentarai apie „precedento neturinčią būsto kainų krizę Lietuvoje“ yra, matyt, noras dirbtinai paaštrinti problemą atkreipiant visuomenės ir žiniasklaidos dėmesį“, – įvertino ekonomistas. 

Jokia krize net nekvepia 

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas S. Vagonis teigia, kad NT rinkos situaciją geriausiai atspinti keli rodikliai, tai rinkos pirkimo ir nuomos santykis bei atlyginimų ir NT kainų santykis. 

„Jeigu skaičiuotume vidutinio buto kainą Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje ir įvertintume, kiek uždirba vidutinis vilnietis, kaunietis ir klaipėdietis ir kiek jis už savo metinę vidutinę algą gali nusipirkti kvadratinių metrų būsto, pamatytume, kad šiuo metu būsto įperkamumas suprastėjęs – yra maždaug 2018 m. lygio“, – teigė S. Vagonis. 

„Ober-Haus“ duomenimis, dabar Vilniuje šis rodiklis yra 6,5 kv. m, bet anksčiau vilnietis už metinį atlyginimą galėjo nusipirkti vos 3–4 kv. m būsto ploto, vėliau – 5. 

„Tai rodo, kad kainos stipriai augo kelerius metus iš eilės, per pastaruosius dvejus metus Vilniuje – 50 proc. Todėl būsto įperkamumas nėra kažkoks drastiškai žemas.

Mano supratimu, yra gana aukštas – 2018–2019 metų lygmens, kai žmonės nesiskundė, kad būsto neįperka“, – pastebėjo S. Vagonis. 

Ekspertas atkreipė dėmesį, kad „Ober-Haus“ nematuoja vidutinių būsto kainų ir vidutinių atlyginimų visos Lietuvos mastu, todėl plačių apibendrinimų atlikti negali.

Tačiau atskirų miestų rodikliai esą rodo, kad NT krizės juose tikrai nėra. 

„Pajamos Pagėgių ir Vilniaus savivaldybėse skiriasi drastiškai. Bet didmiesčių gyventojų atlyginimai leidžia įsigyti būstą, jeigu gyventojai turi galimybę skolintis. Tai nelengva, tačiau nekilnojamojo turto rinka rodo, kad žmonių, perkančių būstą, yra“, – teigė S. Vagonis. 

Pasak, jo labiausiai yra sumažėjęs sandorių kiekis naujos statybos būsto rinkoje, tačiau senos statybos butų parduodama gana daug: tokių butų šiemet parduota tik 10–15 proc. mažiau negu pernai.

„Taip, būsto įperkamumas sumažėjęs, palyginti su situacija prieš kelerius metus, bet drastiškų pokyčių nematome. Krize to pavadinti negalime“, – įsitikinęs S. Vagonis. 

Ekspertas mano, kad tikra, žiauri krizė buvo 2008–2009 m., kai būsto kainos krito 40 proc., o šiuo metu jos yra palyginti stabilios ir pardavėjai sugeba parduoti būstą už daugmaž priimtinas kainas. 

„Tada iš tikrųjų buvo labai liūdna situacija. Krizė į nekilnojamojo turto rinką ateina tada, kai nelieka pirkėjo. Pirkėjai nebeuždirba pinigų, atlyginimai ir darbo vietų skaičius pradeda mažėti.

Dabar Lietuvos ekonomika yra daugmaž sveika. Vienintelis dalykas yra aukštos palūkanos, o mūsų žmonės ilgą laiką buvo įpratę skolintis pigiai.

Bet atlyginimų ir nekilnojamojo turto kainų santykis yra daugmaž adekvatus, apie krizę būtų sunku kalbėti“, – pastebėjo S. Vagonis. 

Lengviau nei prieš 14–18 metų 

Ekonomistas T. Povilauskas pripažįsta, kad būsto įperkamumo rodikliai per pastaruosius trejus metus yra labai suprastėję.

Antai vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje per trejus metus (palyginti 2023 m. trečią ketvirtį su 2020 m. trečiuoju ketvirčiu) augo 35 proc., o būstas per tą laikotarpį pabrango 50 proc. 

„Tačiau mūsų skaičiuojami būsto įperkamumo rodikliai rodo, kad įpirkti būstą vis dar lengviau negu 2005–2009 m. (skaičiuojant, kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vidutines pajamas gaunantis namų ūkis), todėl vartoti tokius žodžius kaip „beprecedentė krizė“ yra neteisinga“, – mano T. Povilauskas. 

Ekonomistas pripažįsta, kad būsto sandorių skaičius Lietuvoje yra labai sumažėjęs, tačiau kartu primena, kad 2021–2022 m. būsto sandorių skaičius buvo labai stipriai užaugęs, o dabar tiesiog matome normalią sandorių skaičiaus korekciją ir kartu stebime, kad būsto kainos jau beveik metus nebeauga. 

„Apskritai situacija, kai kaina nebeauga, prisideda prie to, kad ir aktyvumas ima mažėti, nes, kai kainos sparčiai didėja, gyventojai skuba priimti sprendimą pirkti būstą, nes vėliau bus brangiau, o dabar nėra kur skubėti, nes palaukus gal bus galima įsigyti ir pigiau“, – pirkėjų elgseną aiškino ekonomistas. 

Jis pripažįsta, kad padidėjusios palūkanų normos dėl Europos Centrinio Banko (ECB) sprendimų sumažino vidutinių pajamų gavėjų galimybes įpirkti būstą, tačiau nėra taip, kad apskritai įpirkti nebegali – tai esą rodo duomenys. 

Esą vidutines pajamas gaunantys asmenys pastaruoju metu labiau dairosi į senos statybos būstą, kuris yra pigesnis nei naujos statybos. 

„Beje, nereiktų užmiršti ir to, kad infliacija šalyje sparčiai traukiasi, todėl gyventojų galimybės susitaupyti pradiniam įnašui ar tiesiog turėtų santaupų keičiant būstą vėl didėja, priešingai negu buvo per pastaruosius dvejus metus, kai tiesiog susitaupyti buvo sunku“, – pastebėjo T. Povilauskas. 

Kodėl smarkiai pabrango

Būsto kainos Lietuvoje kilo gerokai daugiau negu euro zonoje. Antai 2022 m., palyginti su 2021 m., buto kainos Vilniuje pakilo 50 proc., kai euro zonoje – šiek tiek daugiau kaip 25 proc. 

„Mes tikrai pasižymėjome sparčiu kainų kilimu. Taip atsitiko dėl to, kad visi veiksniai, darantys įtaką būsto rinkai, buvo teigiami, tai atlyginimai, demografija ir skolinimosi kaštai.

Palūkanos praėjusių metų pabaigoje buvo nulinės ar neigiamos, atlyginimai stipriai augo kelerius metus iš eilės – daug sparčiau negu nekilnojamojo turto kainos.

Didmiesčiuose gyvenančių žmonių kiekis irgi stipriai augo. Visa tai sudarė puikias galimybes pirkti būstą“, – pastebėjo S. Vagonis. 

Ekspertas atkreipė dėmesį, kad rinkai didelį poveikį padarė ir pandemija, kai vystytojai sustabdė daug projektų, todėl paklausa išaugo labai stipriai, o pasiūla sumažėjo. 

„Maža pasiūla turėjo patenkinti didelę paklausą, tai irgi prisidėjo prie spartaus kainų augimo“, – mano S. Vagonis. 

Ekonomistui T. Povilauskui atsakymas į klausimą, kodėl būstas Lietuvoje pastaraisiais metais augo sparčiau negu daugelyje euro zonos šalių, atrodo paprastas. 

„Spartesnį būsto brangimą lėmė kelis kartus sparčiau negu euro zonoje augusios gyventojų pajamos bei tai, kad pandemijos įtaka Lietuvos ekonomikai buvo mažesnė negu daugelyje kitų euro zonos valstybių“, – sakė T. Povilauskas. 

Laukia palūkanų kritimo 

„Ober-Haus“ ekspertas S. Vagonis mano, kad būsto rinka artimiausiu metu liks stabili. 

„Dabar svarstyklės yra pirkėjo pusėje. Rinka šiek tiek sustingusi, butų ir namų perkama mažiau, bet parametrai, kurie lemia perkamąją galią, išskyrus aukštas palūkanas, yra gana geri. Žmonių skaičius didmiesčiuose auga, pajamos ir atlyginimai iki šiol didėjo, būsto poreikis išlieka“, – mano S. Vagonis. 

Svarbiausias veiksnys rinkoje, pasak jo, yra ECB palūkanų politika. 

„Kadangi rinkoje nemažai pozityvių signalų, autoritetingi ekonomistai sako, kad palūkanų mažinimas ne už kalnų, kad 2024 m. jis gali būti spartus, tai įkvepia vilties visų pirma pardavėjams. Dėl to šis pardavėjų optimizmas palaiko rinką ir kainos nemažėja“, – sakė S. Vagonis. 

Eksperto nuomone, kainas mažins tie, kurie nori skubiai parduoti, o neskubantieji nuolaidų netaikys. Todėl būsto kainos Lietuvoje arba sumažės nežymiai, arba išliks dabartinio lygio. O Vilniuje jos netgi toliau auga. 

„Pagal mūsų statistiką būsto kainos nuo šių metų sausio iki lapkričio nesikeitė arba kito vieno procento ribose. Panaši padėtis turėtų išlikti“, – spėjo ekspertas.

Pirkėjai į rinką sugrįš, kai pamatys realų palūkanų mažėjimą, nes dabar dalis jų dabartinėmis skolinimosi sąlygomis pirkti būsto nepajėgia. 

„Gyvename nestabiliame pasaulyje ir žmonės, kol nemato realių ECB veiksmų (ne pažadų ar nuomonių), elgsenos nekeis, bet ECB pradėjus mažinti palūkanas pirkėjų rinkoje atsiras daugiau“, – sakė S. Vagonis. 

T. Povilauskas linkęs teigti, kad būsto įperkamumo rodikliai kitąmet gerės: būstas jau šiemet nebrango, nors vidutinis darbo užmokestis padidėjo apie 11 proc. 

„Kitąmet vidutinis darbo užmokestis augs lėčiau negu šiemet, tačiau nelaukiame, kad kitąmet būstas reikšmingiau brangs.

Veikiausiai metų pradžioje pamatysime ir oficialius duomenis, kad metinis būsto kainų pokytis yra neigiamas, todėl būsto įperkamumo nenaudojant paskolų rodikliai gerės.

Be to, manome, kad dabar yra ir palūkanų normų pikas ir kitais metais jos sumažės, todėl ir įperkamumo rodikliai, kai būstas įsigyjamas su paskola, taip pat turėtų truputį pagerėti“, – prognozavo T. Povilauskas. 

Kreipėsi į Šimonytę

Dėl „precedento neturinčios būsto kainų krizės“ į premjerę Ingridą Šimonytę kreipėsi socialdemokratai (LSDP). 

„Per pastaruosius kelerius metus būsto kainų augimas Lietuvoje buvo kone dvigubai didesnis nei visoje euro zonoje.

Vidutines pajamas gaunančiai šeimai būstas didžiuosiuose šalies miestuose jau tapo neįperkamas“, – išplatintame pranešime teigė LSDP pirmininkė Vilija Blinkevičiūtė. 

Politikė pabrėžė, kad Lietuva iš Europos valstybių išsiskiria mažiausiu socialinių būstų skaičiumi, o savivaldos būstas nevystomas. 

„Mūsų šalyje praktiškai nėra municipalinio (savivaldybių) būsto, nes savivaldybės nėra skatinamos statyti pigių municipalinių būstų.

O kitose Europos šalyse valstybė nuosekliai investuoja į nacionalinio būsto fondą ir kartu su savivaldos bendrijomis pastato tūkstančius namų bei butų“, – komentavo V. Blinkevičiūtė.

Socialdemokratai siūlo įteisinti mokestinio kredito sistemą, kuri leistų gyventojams susigrąžinti dalį sumokėtų mokesčių – šiuos pinigus žmonės skirtų būsto nuomos ar būsto paskolos palūkanų kainai padengti. 

Seimo LSDP frakcijos seniūnės Rasos Budbergytės teigimu, municipalinio būsto modelis sėkmingai veikia daugelyje ES sostinių. Vienoje apie 500 tūkst. miesto gyventojų gyvena savivaldybės būstuose.

„Nuomos rinka pas mus taip pat visiškai apleista. Belgijoje, Danijoje, Nyderlanduose, Prancūzijoje, Švedijoje, Vokietijoje nuomos rinka yra griežtai reguliuojama“, – pabrėžė parlamentarė. 

Socialdemokratų teigimu, finansinė parama pirmajam būstui įsigyti „sistemingai žlugdoma“, nes Socialinės apsaugos ir darbo ministerija sumažino lėšų fondą ir sugriežtino paramos teikimo kriterijus.

„Per keletą metų dėl infliacijos realios žmonių pajamos ne tik neišaugo, bet ir sumenko, o palūkanos už būsto kreditus padidėjo 3 kartus, o tai šeimos biudžetams reiškia šimtų eurų papildomas išlaidas per mėnesį.

Nekilnojamojo turto bendrovės, kaip ir bankai, per pastaruosius kelerius metus fiksavo rekordinius pelnus“, – teigė R. Budbergytė.

Būsto rinka skaičiais 

„Ober-Haus“ duomenimis, šių metų sausio–spalio mėn. trijuose Lietuvos didmiesčiuose (Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje) pirminėje butų rinkoje vidutiniškai per mėnesį buvo realizuojama apie 250 naujų butų. 

Tai beveik 20 proc. mažiau realizuotų butų pirminėje rinkoje, palyginti su 2022 m. mėnesio vidurkiu ir net 66 proc. mažiau nei vidutiniškai buvo realizuojama 2021 m., kai stebėtas didžiausias rinkos aktyvumo laikotarpis. 

Panašios tendencijos matomos ir atskiruose miestuose. 

Vilniaus pirminėje butų rinkoje per dešimt šių metų mėnesių parduota ar rezervuota 20 proc. mažiau naujų butų nei 2022 m. sausio–spalio mėn. ir 70 proc. mažiau naujų butų nei tuo pačiu laikotarpiu 2021 m. 

Kaune naujų butų realizacijos rodikliai šiais metais (sausio–spalio mėn. duomenimis) yra beveik 40 proc. mažesni nei tuo pačiu laikotarpiu 2022 m. ir 57 proc. mažesni nei 2021 m. sausio–spalio mėnesiais. 

Klaipėdoje per dešimt šių metų mėnesių pirminėje butų rinkoje parduota arba rezervuota apie 30 proc. mažiau naujų butų nei tuo pačiu laikotarpiu 2022 m. ir 54 proc. mažiau nei analogišku laikotarpiu 2021 m. 

Registrų centro (RC) duomenimis, šių metų sausio–spalio mėn. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje antrinėje butų rinkoje vidutiniškai per mėnesį buvo parduodama apie 1070 butų, arba 7 proc. mažiau nei vidutiniškai per mėnesį buvo parduodama 2022 m. ir 24 proc. mažiau, palyginti su 2021 m. mėnesio vidurkiu. 

2023 m. sausio–spalio mėn. Vilniuje parduota 6130 senesnės statybos butų. Tai yra 8 proc. mažiau parduotų butų antrinėje rinkoje Vilniuje nei tuo pačiu laikotarpiu 2022 m. ir beveik 21 proc. mažiau nei 2021 m. sausio – spalio mėnesiais. 

Kauno antrinėje butų rinkoje per dešimt pirmų šių metų mėnesių buvo parduota 13 proc. mažiau butų nei tuo pačiu laikotarpiu 2022 m. ir 26 proc. mažiau nei 2021 m. 

Per šių metų sausio–spalio mėn. Klaipėdos antrinėje butų rinkoje buvo parduota 12 proc. mažiau butų nei tuo pačiu laikotarpiu 2022 m. ir 31 proc. mažiau nei 2021 m.

RC duomenimis, šių metų sausio–spalio mėn. trijuose Lietuvos didmiesčiuose (Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje) vidutiniškai per mėnesį buvo sudaroma 136 individualių namų pirkimo–pardavimo sandoriai.

Tai 26 proc. mažiau nei 2022 m., kai vidutiniškai per mėnesį buvo sudaromi 184 individualių namų pirkimo–pardavimo sandoriai ir 43 proc. mažiau, palyginti su 2021 m. mėnesio vidurkiu (kai per mėnesį vidutiniškai buvo sudaroma 240 sandorių).