Kokias nuomos sutarties sąlygas būtina aptarti nuomojantis būstą?

Įprastai nuomotojo (asmens, siūlančio būstą) ir nuomininko (asmens, ieškančio būsto) interesai sudarant nuomos sutartį skiriasi.

Nuomotojas siekia išnuomoti jam priklausantį būstą kuo brangiau ir kuo geresnėmis sąlygomis, tuo tarpu nuomininko interesas yra išsinuomoti būstą kuo mažesne kaina ir kuo palankesnėmis jam sąlygomis.

Šiuos skirtingus nuomotojo ir nuomininko interesus geriausiai užtikrinta būsto nuomos sutartis, kurią šalys sudarydamos gali rasti tarpusavio interesų balansą.

Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu.

Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus – juos išspręsti žymiai paprasčiau.

Tam, kad nuomos sutarties laikotarpiu tarp šalių būtų kuo mažiau ginčų ir nesusipratimų, rekomenduotina nuomos sutartį sudaryti kuo išsamesnę, sutartyje nurodant ir aptariant šias sąlygas:

1)      Sutarties šalių identifikavimas – nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.

Atkreiptinas dėmesys, kad sudarant nuomos sutartį nuomininkui yra svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas, kadangi įstatymas numato, kad sudaryti būsto nuomos sutartį gali tik nekilnojamojo turto savininkas.

Tad nuomininkas sutarties sudarymo metu turi teisę pareikalauti, kad nuomotojas pateiktų papildomus dokumentus, patvirtinančius nuomotojo nuosavybės teisę į nuomojamą būstą;

2)      Nuomojamo būsto identifikavimas – nuomos sutartyje būtina tiksliai nurodyti nuomojamo būsto adresą, patalpų unikalų numerį, išnuomojamo būsto plotą ir kitus būsto identifikacinius duomenis;

3)      Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka – ši sutarties sąlyga nuomotojui ir nuomininkui iš esmės yra pati svarbiausia, todėl nuomos sutartyje būtina aiškiai nurodyti: a) nuomos mokesčio dydį (pinigų sumą); b) mokėjimo formą – (mokama grynais pinigais, ar banko pavedimu (tokiu atveju būtina nurodyti banko sąskaitą, į kurią bus pervedamas nuomos mokestis)), c) mokėjimo periodiškumą, t.y. kas kiek laiko ir iki kada turi būti sumokėtas nuomos mokestis, pavyzdžiui, kas mėnesį, iki einamojo mėnesio paskutinės dienos.

Šioje vietoje būtina papildomai pažymėti, kad įstatymas numato, jog nuomos mokestis sutarties galiojimo metu gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus.

Jeigu į nuomos sutartį būtų įtraukta sąlyga, suteikianti teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus 12 mėnesių po nuomos sutarties sudarymo, ar daugiau kaip kartą per metus, tokia nuomos sutarties sąlyga būtų laikoma negaliojančia.

4)      Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka – nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.

Jeigu šalys susitaria, kad komunalinius mokesčius apmokės nuomotojas, į sutartį būtina įtraukti sąlygą, iki kurios einamojo mėnesio dienos nuomininkas įsipareigoja nuomotojui pateikti nuomojamame būste esančių komunalinių paslaugų skaitiklių rodmenis bei nurodyti, ar mokesčiai už komunalines paslaugas nuomotojui turi būti pervesti kartu su nuomos mokesčių, ar atskirai (jeigu mokama bankiniu pavedimu) ir kt.

5)      Užstato (depozito) sumokėjimas – sudarant nuomos sutartį nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste, ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius. Jeigu sudarant nuomos sutartį yra imamas užstatas (depozitas), sutartyje būtina nurodyti užstato dydį, tiksliai apsibrėžti kam jis bus naudojamas ir nurodyti užstato (depozito) gražinimo tvarką pasibaigus nuomos sutarčiai.

6)      Nuomos sutarties terminas – nuomos sutartis gali būti terminuota, kuomet būstas nuomojamas tam tikrą sutartyje apibrėžtą laiko tarpą, pavyzdžiui, 1 metus, ir neterminuota, kuomet būstas yra nuomojamas neterminuotą laiko tarpą.

Šalys yra laisvos pasirinkti nuomojamo būsto sutarties terminą. Visgi, yra rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį, kadangi aiškus nuomos sutarties termino pabaigos žinojimas yra naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, nes tai leidžia sutarties šalims iš anksto planuoti savo būsimus veiksmus ateityje, susijusius su gyvenamuoju būstu.

Be to, pasibaigus terminuotai nuomos sutarčiai, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti to paties būsto nuomos sutartį iš naujo, jeigu nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu nuomininkas tinkamai vykdė visas nuomos sutarties sąlygas, pavyzdžiui, laiku mokėjo nuomos mokestį ir kt.

7)      Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos – sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį. Būsto perdavimo-priėmimo akte būtina nurodyti:

a)      visus matomus būsto defektus, pavyzdžiui, užfiksuoti pažeistas sienas, suplėšytus tapetus, subraižytą parketą ir kt.;

b)      kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus. Visus būste esančius daiktus būtina tiksliai nurodyti, kartu aprašant šių daiktų būklę, užfiksuojant jų defektus ir kt.

c)      skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.

Būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus rekomenduotina užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto. Esamų defektų aprašymas ir jų fotofiksacija leidžia išvengti ginčų ir įvairių interpretacijų nuomos sutarties pabaigoje dėl buvusios daiktų būklės jų perdavimo metu.

Nuomos sutarties registracija

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.

Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis.

Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas.

Pavyzdžiui, jeigu nuomos sutartis yra įregistruota ir nuomininkas aplieja žemiau esantį būstą, padarytą žalą nukentėjusiam asmeniui tiesiogiai turės atlyginti pats nuomininkas, o ne nuomotojas, kadangi išviešinus nuomos sutartį nuomininkas yra laikomas oficialiu būsto valdytoju, t.y. už būsto eksploatacija atsakingu asmeniu.