Nekilnojamojo turto kainos - galvos skausmas

Stebės, kaip kinta kaina

Pagal preliminarius planus Lietuvos bankas turėtų skaičiuoti ir viešai skelbti pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą. Skaičiuojant indeksą, ataskaitinio laikotarpio būsto sandorio kaina yra lyginama su to paties būsto anksčiau įvykusio sandorio kaina.

Lyginant tą patį būstą atsižvelgiama į specifines jo charakteristikas - vietą, aukštą, vaizdą pro langą, kambarių išdėstymą ir kt. Tai turėtų leisti išvengti kitų šiuo metu skelbiamų būsto kainų indeksų trūkumų, kai lyginami ne tų pačių, o panašių savo savybėmis būstų sandoriai.

Dar vienas Lietuvos banko nurodomas privalumas yra tas, kad tokio indekso paskaičiavimui reikia nedaug duomenų - be sandorio datos ir kainos, pakanka turėti tik unikalų objekto numerį.

Lietuvos banko valdybos nario Tomo Garbaravičiaus teigimu, naujasis indeksas ne tik padidins rinkos skaidrumą, bet ir bus patikimas būsto kainų barometras.

Indeksas nuo 2020 m. vasaros arba, vėliausia, rudens bus nemokamai skelbiamas Lietuvos banko internetinėje svetainėje. Pašnekovo teigimu, suprasti jį taip pat nebus sudėtinga.

„Tokio būsto kainų indekso skaičiavimo logika yra gana paprasta, intuityvi ir nesunkiai paaiškinama. Vertinant būsto rinkos kainų pokytį savaime atsižvelgiama į specifines būstų charakteristikas, nes visada lyginamos dviejų (pasikartojančių) to paties būsto pirkimo-pardavimo sandorių kainos“, - pabrėžė T.Garbaravičius.

Idėja gera, bet...

Pasak VšĮ „Realdata“ direktoriaus Arnoldo Antanavičiaus, idėja sukurti naują NT rinkos stebėsenos įrankį yra sveikintina, nes jai trūksta skaidrumo ir aiškumo.

„Lietuvoje egzistuoja vos keletas NT kainų stebėsenos įrankių, kurių apskaičiavimo metodologija bei panaudojimo principai yra kvestionuotini. Dabartiniai indeksai labiau atspindi, kokį būstą žmonės dažniau renkasi - brangesnį ar pigesnį, tačiau tai nebūtinai rodo, kad pasikeitė analogiškų būstų kainos.

Be to, visuomenė šiuos indeksus vertina paviršutiniškai ir bet koks vidutinės kainos indekso padidėjimas laikomas būsto kainų augimu, nors tokio padidėjimo priežastys gali būti visai kitos. Visuomenė į tai nelabai gilinasi - esame antraščių skaitytojai, tad susidaro paradoksas, kai padidėjus vidutinės kainos indeksui ir jį prilyginus būsto kainų augimui, žmonės pradeda manyti, kad kainos iš tiesų auga.

Tuomet jie pradeda atitinkamai elgtis, dėl ko NT kainos iš tikrųjų pradeda didėti. Užsisuka savotiškas ciklas. Todėl naujų instrumentų poreikis mūsų rinkos stebėsenai jau seniai reikalingas ir džiugu, kad yra iniciatyvų tą daryti bei įnešti daugiau aiškumo“, - pastebėjimais dalinosi NT specialistas.

Visgi jis atkreipė dėmesį į tai, kad dabartinėje stadijoje Lietuvos banko siūlomame indekse yra tam tikrų vietų, galinčių sukelti daugiau sąmyšio, negu įnešti aiškumo.

„Pavyzdžiui, Lietuvos bankas skelbia, kad tai bus Būsto kainų indeksas, tačiau skaičiuos tik pasikartojančius butų sandorius. Todėl tai reikėtų vadinti butų kainų indeksu, o ne būstų. Kaip žinoma, nuosavų namų segmente kainų tendencijos yra gerokai kitokios negu butų, tad suplakus viską į vieną vietą išeitų, kad namų segmentui būtų primetamos senos statybos butų kainų tendencijos.

Taip pat ir su naujos statybos butais, kurių sandorių duomenys nėra įtraukiami į šį indeksą. Vilniuje nauji butai sudaro apie 30-40 proc. rinkos. Tai gana reikšminga būsto sandorių dalis, bet jie niekaip nebus vertinami, savaime primetant jiems senos statybos pasikartojančių sandorių kainų tendencijas. Man tai neatrodo logiška. Ypač žinant, kad skirtinguose butų segmentuose kainų pokyčiai yra netgi labai skirtingi“, - aiškino A.Antanavičius.

Aiškiau nebus

Visgi NT srities specialistui teko nuvilti tuos, kurie tikėjosi, jog naujasis indeksas taps būstų kainų nustatymo panacėja.

„Manau, papildomos informacijos šis indeksas nepateiks. Jis tik parodys būstų, kurių savybės yra identiškos, kainos pokytį laike. Iki šiol buvo skaičiuojamas per tam tikrą laikotarpį sudarytų sandorių kainų pokytis, visiškai ignoruojant faktą, kad kiekvieną kartą skiriasi patys parduoti būstai.

Pasikartojančių sandorių metodas eliminuoja skirtingų būstų veiksnius ir neva lygina obuolius su obuoliais bei taip skaičiuoja realų kainų pokytį. Deja, tai irgi vargu ar bus labai patikimas indeksas, nes niekas negali pasakyti, koks yra būsto įrengimo lygis ar per laiką jis nepasikeitė.

Šiuo atveju Lietuvos bankas galės daryti tik prielaidas, bet tiksliai negalės žinoti“, - patikslino pašnekovas.Taip pat A.Antanavičius atkreipė dėmesį į tai, kad jei būstas buvo parduotas daugiau kartų nei kitas būstas, tai nebūtinai reiškia, kad jis yra kažkuo patrauklesnis.

Tai, tarkim, galėjo lemti judresni savininkai. Juolab kad, pavyzdžiui, pigesnis būstas, dažniausiai visada yra perkamesnis, nes jį gali įpirkti didesnė dalis gyventojų. Tuo pat metu prabangesnis turtas yra rečiau perkamas, nes jį sau leisti gali gerokai mažesnė visuomenės dalis. Bet su būsto pervertinimu ar nepakankamu įvertinimu visa tai neturi nieko bendro.

 Respublika.lt