Internetą sprogdina būsto burbulai

- Per metus butai be jokios priežasties pabrango keliais procentais. Kodėl vėl pučiamas burbulas? - „Vakaro žinios“ teiravosi buvusio vieno komercinio banko analitiko prof. habil. dr. Rimanto RUDZKIO.

- Butų brangimas nė kiek neviršija atlyginimų augimo. Atlyginimai pernai išaugo daugiau nei 6 proc. Dabartinė situacija toli gražu neprimena 2006-2007 m., kai būstas per metus pabrangdavo 30 proc. ir panašiai. Jei pažiūrėtume, koks yra būsto kvadratinio metro kainos santykis, palyginti su atlyginimu, tai šiuo metu jis yra gerokai mažesnis nei 2006-2007 m. Kritinės ribos mes dar nepasiekėme, tačiau tai nereiškia, kad ir nepasieksime.

Tendencijos jau pradeda šiek tiek kelti nerimą, nes jos ir pasaulyje keičiasi. Veikiausiai jos keisis ir Lietuvoje. Turiu mintyje paskolų brangimą. Matyt, ne už kalnų laikas, kai Europos centrinis bankas ims kelti palūkanas. O tai reiškia, kad žmonių paimtos paskolos taps gerokai brangesnėmis. Kita vertus, kai kyla palūkanos, būstų kainos ima kristi. Ir tada žmonės, kurie būstų įsigijo investiciniais tikslais, gali patirti nuostolių. Tam tikrų nerimo gaidelių yra, bet tikrai negaliu pasakyti, kad susidarė grėsminga situacija, analogiška buvusiai prieš 10 metų.

- Galima suprasti, kad naujos statybos butai brango, nes brango darbo jėga, statybinės medžiagos ir panašiai. Tačiau kaip nei iš šio, nei iš to pabrango seni butai?

- Kaina nebūtinai susijusi su savikaina. Pateiksiu pavyzdį. Pavyzdžiui, staiga kiltų susidomėjimas tarybiniais dviračiais. Kas atsitiktų? Jie pradėtų brangti, nors savikaina ir nepakiltų. Viskas priklauso nuo paklausos ir pasiūlos santykio. Jei šiuo metu atsirado butų paklausa, o parduodančiųjų yra mažiau, nei yra poreikis, tai ir kainos padidinamos. Imkime Vilnių, kur būsto rinka didžiausia. Gyventojų jame nemažėja, jaunimas vis dar atvažiuoja mokytis ir paskui lieka, kiti nori išsikraustyti iš tėvų, todėl nori pirkti. O padidėję atlyginimai ir sumažėjusios palūkanos tam sudaro palankias sąlygas. Jei norinčiųjų pirkti yra daugiau nei norinčiųjų parduoti, savikaina visai nesvarbi. Kaina tol kils, kol susibalansuos. Kainai kylant, norinčiųjų pirkti mažėja, o norinčiųjų parduoti daugėja. Kainos kilimas veda prie pusiausvyros taško - kol perkančiųjų ir parduodančiųjų santykis susibalansuoja.

Kainų kilimas susijęs ne tik su savikaina, bet ir su paklausos didėjimu. O ji gali didėti net ir nedidėjant gyventojų skaičiui. Gali didėti dėl to, kad padaugėjo žmonių, nusprendusių laisvus pinigus investuoti, pavyzdžiui, į būsto nuomą. Tada perka būstus. Įsivaizduokime žmogų, sukaupusį pinigų. Kur dabar jam tuos pinigus laikyti? Į banką dėti neapsimoka, nes palūkanų nemoka, pirkti valstybinius vertybinius popierius neapsimoka, nes palūkanos irgi beveik nulinės. O investavus į būsto nuomą nuolat plauks pinigai, įsigytas būstas nebankrutuos, o bankas gali. Kad ilgainiui būstas gali pigti, retas apie tai susimąsto.

- Toks principas, kai kainos keliamos tik dėl didelės paklausos, egzistuoja ir kituose sektoriuose?

- Kitiems daiktams jis netinka, tik būstams, nes kitų daiktų galima greitai prigaminti. Pavyzdžiui, dvigubai išaugs televizorių paklausa - dvigubai daugiau įveš. O būstų staigiai nepristatysi, jų iš Kinijos neatveši.

- Kitaip tariant, būstų pardavėjai paprasčiausiai spekuliuoja, nes objektyvių priežasčių kelti kainas neturi?

- Naudojasi tuo, kad padidėjo paklausa. Kaip minėjau, dėl padidėjusių algų ir sumažėjusių palūkanų. Vargu ar kas planuoja, kad greitai palūkanos gali smarkiai išaugti, o būstai atpigti. Turėjau pačių liūdniausių pavyzdžių 2007-2008 m. Net tarp savo giminaičių. Vieną tokį jauną giminaitį tikinau, kad greitai bus krizė ir būstai ims smarkiai pigti. Tačiau jis vis tiek paėmė didžiulę paskolą. O paskui jo būsto kaina smarkiai nukrito. Jei būtų išlaukęs, tą patį būstą būtų įsigijęs gerokai pigiau.

- Turbūt žmones veikė bankų ir nekilnojamojo turto pardavėjų propaganda, nes atkakliai buvo kalama į galvas - būstai brangs, brangs, pirkite dabar, nes paskui bus dar brangiau?

- Ekonomikos prognozavimas yra nedėkingas dalykas. Reikia numatyti, kas darysis pasaulyje. Nuspėti būsiant krizę yra labai sunku.

Faktai

Išankstiniais Registrų centro duomenimis, 2016 m. Lietuvoje įsigyto būsto apyvarta sudarė 1,56 mlrd. eurų. Tai 22,4 proc. lenkia 2015-ųjų skaičius, kai namų ir butų pirkėjai išleido 1,27 mlrd. eurų.

Parengta pagal dienraštį „Vakaro žinios“