2016-ųjų rezultatai skatina NT rinką vytis 2007-uosius

2017 m. vasario 7 d., Vilnius. 2016 metais Lietuvos ekonomika vystėsi gan nuosekliai, nepaisant pasaulio finansų rinkas drebinusių „Brexit“ ar JAV rinkimų rezultatų. Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus ir rodikliais priartėjo prie 2007-ųjų. NT pirkimo-pardavimo sandorių skaičius augo visuose segmentuose. Vilniuje butų sandorių skaičius augo 13,3 proc., 11 023, ir tapo rekordiniu per visą Lietuvos NT rinkos istoriją. Verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius. 2016 metais buvo atidaryti 5 nauji verslo centrai, rinką papildę 86 200 kv.m nuomojamo ploto. Bendras vakansijų rodiklis sostinėje išaugo nuo 3,4 proc. iki 4,8 proc. Sandėliavimo patalpų rinka teigiamus rodiklius išlaikė tik Vilniuje, o Kaune ir Klaipėdoje vakansijų skaičius išliko apie 11-13 proc. Teisinių staigmenų Lietuvos NT rinka 2016-ais išvengė.

2016-ais metais Lietuvos ūkį į priekį vedė vartojimo įsibėgėjimas, tuo tarpu pramonės rodikliai atrodė kiek silpniau. Prasčiausiai atrodė inžinerinių statinių statyba, kur buvo jaučiamas ES lėšų stygius. Kita vertus, anot Šiaulių banko Rinkų ir iždo departamento analitiko Roko Lukošiaus, šalies ekonomika vystėsi gana nuosekliai, nepaisant valdančiųjų daugumos pokyčio po Lietuvos Seimo rinkimų bei pasaulio finansų rinkas drebinusių „Brexit“ ar JAV rinkimų rezultatų. „Pagrindiniai pavojai ateityje kyla dėl reikšmingai neaugančių tiesioginių užsienio investicijų, žemų palūkanų normų skatinamo vartojimo bei laukiančių politinių įvykių Europos Sąjungoje“, – teigia R. Lukošius.

Gyvenamojo NT segmentas

Butų rinkos aktyvumas sostinėje buvo ypatingai didelis – 2016 metais pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytas butų skaičius tapo rekordiniu per visą nepriklausomos Lietuvos NT rinkos istoriją. Sostinėje šiuo metu yra didžiausia tikimybė sulaukti būsto kainų augimo, nes greta „pigių pinigų“ aplinkos faktoriaus yra pakankamai stiprūs fundamentalūs rodikliai, tokie kaip didėjantis gyventojų bei darbo vietų skaičius, gana sparčiai augantys atlyginimai ir pan.

„Vilniaus būsto rinką nuo kainų perkaitimo iš dalies gelbsti NT plėtotojai, kurie aktyviai į rinką paleidžia naujų projektų taip amortizuodami galimą rinkos kaitimą“, – teigia „Inreal“ analitikas Robertas Žulpa. Anot jo, vystytojai 2016 metais Vilniuje buvo labai aktyvūs – pirminei NT rinkai pasiūlė apie 4090 butų, o tai yra apie 12,1 proc. daugiau nei 2015 metais. Vystytojų pardavimai taip pat augo 12,4 proc., lyginant su 2015 metais – buvo parduota apie 4140 naujų butų. „Pirminėje rinkoje parduotų butų skaičius buvo didžiausias per paskutinius 9 metus ir vos 5 proc. mažesnis nei piko metu, 2007-aisiais”, – teigia R. Žulpa.

Bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis sostinės pirminėje rinkoje sumenko iki maždaug 4120. Inreal skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis šiais metais laikosi žemiau 1, t.y. vystytojai gali tikėtis vidutinio dydžio projektą realizuoti per mažiau nei metus laiko, o tai skatins nuosaikiai augti pardavimo kainas. Per 2016 metus naujos statybos butų kainos didėjo visuose segmentuose: ekonominėje klasėje – 8,9 proc. (iki 1420 EUR/kv.m), vidutinėje – 2,3 proc. (iki 1735 EUR/kv.m), o prestižinėje – net 11,3 proc. (iki 2825 EUR/kv.m).

Kituose miestuose 2016 metais būsto rinka taip pat buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje mažiausiai dešimtadaliu daugėjo NT sandorių, vystytojai buvo dar aktyvesni – rinkai pasiūlė keliais kartais daugiau naujų butų, buvo stebimas jų kainų kilimas. Nors fundamentalių priežasčių kituose miestuose augti NT rinkoms yra mažiau nei Vilniuje, tačiau, panašu, kad ir ten taip pat pradeda veikti „pigių pinigų“ efektas.

Komercinio NT segmentas

2016 metais verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius. Per 2016 metus buvo atidaryti 5 nauji verslo centrai, rinką papildę 86 200 kv.m nuomojamo ploto. Per 2016 metus bendras vakansijų rodiklis Vilniuje padidėjo nuo 3,4 proc. iki 4,8 proc., laisvų plotų daugėjo visuose segmentuose. Taip pat vyko dar bent dešimties verslo centrų statybos. Nauji verslo centrai per 2017 metus rinką papildys dar apie 78 400 kv.m nuomojamo ploto, iš kurių apie 25-40 proc. atidarymo dieną greičiausiai bus dar neišnuomota, todėl vakansijų lygis 2017 metų pabaigoje gali šoktelti iki 8-12 proc. ar net daugiau. Toks kiekis naujų patalpų neabejotinai augins vakansijų rodiklius, todėl nuomos kainos augimo artimiausiu metu nereikėtų tikėtis.

Kaune per 2016 metus buvo atidaryti du nauji verslo centrai, kurie rinkai pasiūlė 4100 kv.m. Laikinojoje sostinėje laisvų plotų rodiklis metų pabaigoje, lyginant su atitinkamu laikotarpiu 2015 metais, sumažėjo beveik 1 proc. ir siekė 3,7 proc.  Per 2017-2018 metus Kaune bus pasiūlyta 69 080 kv.m nuomojamo ploto, todėl tikėtina, jog vakansija 2017 metų pabaigoje gali išaugti iki 5-10 proc.

2016 metus Klaipėdoje buvo atidarytas 2000 kv.m ploto verslo centras. Bendras vakansijų lygis uostamiestyje 2016 metų pabaigoje siekė 11,9 proc. ir per metus sumažėjo – 0,3 proc. Per 2017 metus Klaipėdoje planuojamas vieno naujo verslo centro atidarymas, rinką papildysiantis apie 2000 kv.m nuomojamo ploto.

2016 metais šalyje buvo atidaryti trys nauji ar išplėsti prekybos centrai – du Vilniuje ir vienas Kaune. Nors prekybos centrų vakansijos yra minimalios, o ekonominės sąlygos prekybos centrų plėtrai jau kuris laikas išlieka palankios, plėtotojai į šį segmentą investuoja atsargiai. „Visų pirma, tai gana rizikingas segmentas, kadangi Lietuvos mažmeninės prekybos rinka yra santykinai nedidelė, prekiaujama ne pirmo būtinumo prekėmis, be to, vis daugiau iššūkių įprastinei prekybai kelia augantis internetinių parduotuvių populiarumas, tad ilgalaikėje perspektyvoje prekybos centrų ploto poreikis gali net mažėti“, – prognozuoja R. Žulpa.

Pramonės segmente 2016 metais buvo užbaigtos dviejų logistikos centrų statybos: Vilniuje (Woodline 6800 kv.m) ir Klaipėdoje (VPA Logistics 17 500 kv.m). 2017 metais Vilniuje planuojama baigti bent 3 nuomai skirtų logistikos centrų statybas, kurie rinką papildys apie 30 000 kv.m.

Sandėliavimo patalpų nuomos segmente 2016 metais didžiuosiuose šalies miestuose buvo stebimas nežymus vakansijų mažėjimas, tačiau tik vieninteliame Vilniuje neišnuomotų plotų vos keli procentai. Tuo tarpu Kaune ir Klaipėdoje dėl atsilaisvinusių patalpų ir naujos plėtros vakansijų rodiklis siekė 11-13 proc. o tai, anot „Inreal“ analitikų, yra rimtas signalas, kad sandėliavimo rinka šiuose miestuose darosi perteklinė, ypač kai panašus vakansijų rodiklis laikosi jau kuris laikas.

2017-2018 metais viešbučių plėtra Lietuvoje bus kaip niekada aktyvi. Į Lietuvos rinką įžengs tokie prestižiniai ir gerai žinomi tarptautiniai viešbučių prekių ženklai kaip „Hilton“, „Marriot“, „Design hotels“ ir kt., kurie turėtų ženkliai pagerinti Lietuvos įvaizdį tarptautinėse rinkose.

Išlieka padidintas dėmesys teritorijų planavimo ir statybos teisėtumui

Anot „Cobalt“ teisininko Simo Paukščio, NT rinka  nepateikė nelauktų teisės naujovių ar staigmenų.

„Vienomis iš prioritetinių sričių NT rinkoje toliau išlieka teritorijų planavimo ir statybos teisėtumo klausimai, būsto pirkėjų teisės. Jau nuo šių metų pradžios įsigaliojo teisės aktų pakeitimai, kuriais Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai gavo gerokai platesnius įgaliojimus. Remiantis priimtomis pataisomis Inspekcijai nustačius, jog statybos yra atliekamos savavališkai, ir išdavus privalomąjį nurodymą nelegaliai statomą statinį nugriauti, statytojui tokių veiksmų neatlikus per nurodytą terminą, Inspekcija gali perduoti privalomąjį nurodymą vykdyti antstoliui nesikreipdama į teismą“, – sako  Simas Paukštys „Cobalt“ NT srities teisininkas, peržvelgdamas praėjusių metų pasikeitimus.

Anot teisininko, prie šių pakeitimų atsiradimo neabejotinai prisidėjo ir Prezidentės kritika dėl institucijų neveiklumo, ir ypač dažnai spaudoje publikuoti didelio masto statybos teisės pažeidimai valstybinėje žemėje.