Nekilnojamojo turto srityje - siekis įvesti tvarką

Netvarką nekilnojamojo turto rinkoje padėtų suvaldyti centralizuota parduodamų objektų duomenų bazė, skirta visiems agentams ir agentūroms.

Į šią duomenų bazę patektų visas per nekilnojamojo turto agentūras parduodamas turtas, joje būtų registruojami įvykę sandoriai,
o informacija būtų atnaujinama labai operatyviai - vos objektas rezervuojamas, jį parduodantis agentas tuoj pat ir pakeičia statusą iš parduodamo į rezervuotą, vėliau - į parduotą.

Rinkos pokyčiai - akivaizdūs

Tokią sistemą Lietuvoje ėmęsis diegti nekilnojamojo turto ekspertas Darius Overlingas, dirbęs su nekilnojamuoju turtu JAV ir Bulgarijoje, atkreipia dėmesį, jog trūkstant reglamentavimo bei aiškumo šioje srityje problemų turi visi - pardavėjai, pirkėjai, agentai ir visuomenė apskritai.

"Klientai jau gali prašyti agentų, kad parodytų sistemoje parduotus objektus. Nors jų dar ir nedaug, bet jau galima susidaryti tikrą vaizdą. Ir dauguma agentų jau yra gavę galimybę prisijungti", - sakė D. Overlingas.

Pasak jo, nekilnojamąjį turtą norintis parduoti žmogus neturi supratimo, kokios sumos už jį prašyti. Visos mūsų šalyje egzistuojančios prekybos nekilnojamuoju turtu svetainės pateikia tik prašomų kainų statistiką, o ne remiasi realiai įvykusiais sandoriais. Prašoma kaina už panašų objektą skelbimuose gali skirtis net 100 tūkst. litų. Pagal skelbimus daroma rinkos analizė neatspindi realių rinkos pokyčių.

"Nekilnojamojo turto pardavėjas, nežinodamas, kiek prašyti už savo parduodamą objektą, gali nustatyti per didelę kainą. Pirkėjų tokiu atveju jis nesulauks, bet nežinos, dėl kokios priežasties. O kol jis lauks, nekilnojamojo turto kainos risis žemyn", - pastebi D. Overlingas.

Vienas iš centralizuotos parduodamų nekilnojamojo turto objektų duomenų bazės pranašumų yra galimybė atlikti palyginamąją rinkos analizę būtent pagal jau įvykusius sandorius - tada aiškios kainos ir pokyčiai šioje sferoje.

"Net pačios geriausios nekilnojamojo turto agentūros duomenų bazėje nematyti visos rinkos. Naujojoje sistemoje matoma viskas - kiek ir kokių butų šiuo metu yra parduodama, kokie įvyko sandoriai ir pan." - aiškino D. Overlingas.

Sistema skirta visoms nekilnojamojo turto agentūroms, todėl pardavėjui atkrinta galvos skausmas, į kurią iš jų derėtų kreiptis - įdėjus skelbimą į šią duomenų bazę, objekto pardavimu imtų rūpintis visi uostamiesčio nekilnojamojo turto agentai.

Tokia sistema atneš ir daugiau sąžiningumo. Šiuo metu, anot D. Overlingo, kiekvienas nekilnojamojo turto agentas atstovauja sykiu ir pardavėjui, ir pirkėjui, o tai - mažų mažiausiai nelogiška. Tokiu atveju, kai pardavėjui ir pirkėjui atstovauja skirtingi agentai, būtų geriau ir sąžiningiau atstovaujami abiejų pusių interesai, netektų nukentėti nuo agento melo - to, anot D. Overlingo, kartais pasitaiko, nes šiai veiklai kol kas nereikalaujama jokių licencijų.

"Pasiekiami visi agentai, galima padaryti tikslią rinkos analizę ir nusistatyti tikslią kainą, galima lengvai konkuruoti su kitais pardavėjais nustačius žemiausią kainą, įmanoma parduoti per 1 valandą nustačius žemiausią kainą, gaunama maksimali kaina, nes surandamas tikrasis pirkėjas, vyksta klientų registracija, išvengiama nusikaltimų, pateikiami tikslūs neiškraipyti duomenys, įvykus bet kokiems pakeitimams, jie matomi iškart, pardavus nutrūksta bet kokia reklama ir skambučiai", - sistemos pranašumus pardavėjams vardijo D. Overlingas.

Kenčia nuo apgavysčių

Problemų dėl dabartinės netvarkos rinkoje patiria ir pirkėjai - ieškant norimo turto tenka kreiptis ne į vieną, o į daugelį agentūrų.

"Čia užteks kreiptis į bet kurį, nes yra bendra parduodamų objektų duomenų bazė. Pirkėjas prie jos prisijungti negali, bet gali paprašyti agento, kad jam parodytų, kokie objektai buvo parduoti paskutiniu metu, už kokias kainas, ir kokie yra parduodami dabar. Sumažėja apgaulės tikimybė, t. y. agentas nebegalės savavališkai pakelti kainos", - sakė D. Overlingas.

Ateityje planuojama teikti ir priminimo paslaugą - jeigu pirkėjo norimo objekto rinkoje šiuo metu nėra, skelbimui atsiradus, agentas gaus trumpąją žinutę, primenančią, kad toks objektas, atsirado sistemoje.

Naudojantis bendra sistema mažiau streso patirs žmonės, kurie pageidauja įsigyti vieną objektą prieš tai pardavę kitą. Duomenų bazėje jie matys, už kiek tiksliai parduoti panašūs objektai, ir už kiek galima įsigyti tokį, kokio norima, t. y. atsiranda galimybė tiksliau planuoti pajamas ir išlaidas.

Problema yra ir ta, kad nekilnojamojo turto agentūrų informacija retai atnaujinama, svetainėse tas pats objektas pasirodo net po keletą kartų skirtingomis kainomis, o pageidaujant norimą turtą įsigyti paaiškėja, kad jis jau senokai parduotas.

"Pagal dabartinę tvarką nekilnojamojo turto agentai konkuruoja, kartais net nesąžiningai, o naujoji sistema skirta visiems suvienyti", - pastebi D. Overlingas.

Pasak jo, visuomenėje vyrauja įsitikinimas, kad agentai - aferistai, tačiau jie patiria nė kiek ne mažiau problemų dėl pačių pirkėjų apgavysčių.

"Dėl klientų apgavysčių vien Klaipėdoje į nekilnojamojo turto agentų kišenes per metus neįkrenta 1-5 mln. litų", - skaičiuoja D. Overlingas.

Klientų apgavystės - tiesioginiai susitarimai agentui už akių po to, kai šis parduodamam turtui suranda pirkėją. Tokių dalykų įmanoma išvengti - planuojama, jog į bendrą duomenų bazę skelbimą įdėjęs žmogus visiškai perduos objekto pardavimą agentams ir tiesiogiai besikreipiančius pirkėjus privalės nukreipti atgal į agentūrą. Duomenų bazėje registruojamas kiekvienas rinkos krustelėjimas, patikrinama klientų reputacija.

Įvaizdį pakeltų fondas

Agentai kenčia ir dėl nesąžiningos konkurencijos tarpusavyje - vieni iš kitų vagia informaciją apie parduodamą patrauklų nekilnojamąjį turtą. Siekiant to išvengti skelbimuose dažnai pateikiama iškraipyta informacija, kad kitos nekilnojamojo turto agentūros negalėtų "susekti", koks objektas iš tiesų parduodamas.

Naudojantis bendra nekilnojamojo turto sistema išvengiama ir darbo dubliavimo. Dabar pasitaiko, kad apžiūrėti ir nufotografuoti vieno objekto atvyksta net keletas agentų. Naudojantis centralizuota sistema tai užtenka padaryti vienam, o pardavinėti turtą gali visi - taip sutaupoma ir kuro, ir brangaus darbo laiko.

"Dėl netvarkos nekilnojamojo turto srityje kenčia visi - netgi tie, kurie neperka ir neparduoda. Nesant centralizuotos nekilnojamojo turto pardavimo sistemos kyla daug konfliktų, dėl kurių apkraunama teisėsauga ir teisėtvarka, o už tai sumoka visi mokesčių mokėtojai. Situacija susitvarkys tik turint bendrą sistemą ir licencijavus agentų darbą", - įsitikinęs D. Overlingas.

Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad uostamiestyje jau buvo trys bandymai diegti tokią sistemą, bet niekam tai nepavyko dėl nekilnojamojo turto agentūrų nenoro vienytis.

"Jos nepagalvoja apie klientus, tik apie savo ego. O visos bėdos kyla iš to, kad nekilnojamojo turto verslas nėra organizuotas, neturi taisyklių ir nėra keičiamasi informacija. Įdiegus tvarką išlošia visi - klientai labiau pasitiki agentais, nes šie neturi galimybės meluoti, o agentams nereikia konkuruoti tarpusavyje ir baimintis pirkėjų apgavysčių", - sakė D. Overlingas.

Pasitikėjimą agentais padėtų sustiprinti ne tik sistema, licencijavimas, atsijojantis prastos reputacijos bei menkos kompetencijos žmones, bet ir tam tikras žalos atlyginimo fondas. Jį sukurti būtų įmanoma tik susivienijus visiems nekilnojamojo turto agentams ir agentūroms.

Anot D. Overlingo, JAV įkurtas toks fondas išmoka kompensacijas pirkėjams, patyrusiems nuostolių dėl agento apgaulės ar neišmanymo. Fondas surenkamas kas mėnesį iš kiekvieno agento pajamų atskaičiuojant nedidelę sumą, o pinigus nukentėjusiesiems paskirsto speciali skundus nagrinėjanti komisija. Tokią komisiją Lietuvoje, anot D. Overlingo, galėtų sudaryti nekilnojamojo turto agentūrų vadovai.

"Jeigu agentui padarius klaidą ir klientui dėl to patyrus nuostolių, iškart iš fondo būtų suteikiama iki 50 tūkst. litų kompensacija, šiuo verslu užsiimančių žmonių ir firmų įvaizdis iškart šoktelėtų į viršų", - sakė D. Overlingas.

"Aktualu, bet asociacijos lygmeniu"

Ina GOCENTIENĖ, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos direktorė

Pasaulyje egzistuoja tokia sistema, kur yra viskas - nuo to, kiek įregistruota sandorių, palyginamosios rinkos analizės iki agentų komisinių pasidalijimo. Tai yra reikalinga, bet tokie dalykai turėtų būti reglamentuoti įstatymiškai arba inicijuoti asociacijos lygmeniu. Daug kas bandė įdiegti minėtą sistemą ir tai yra aktualu, jei daroma valstybiniu lygmeniu. Jeigu tuo užsiima koks nors vienas brokeris - tai neskaidru. Tai - asocijuotų asmenų reikalas, taip yra visur pasaulyje. Kad agentūros jungtųsi prie sistemos geranoriškai, abejoju - smulkios galbūt ir taip, nes dabar joms sunku, todėl bandys išgyventi kad ir dalydamosi komisinius. Tačiau stambių agentūrų neapimsi.

"Atsiribojame"

Arūnas SIMONAITIS, UAB "Avitera" administratorius

Mes nemanome, kad bendra nekilnojamojo turto sistema yra reikalinga. Žinoma, kiekvienas gali rinktis tai, ko jis nori, bet mes su D. Overlingu nedirbame ir paskelbėme atsiribojantys nuo šio asmens ir jo kompanijos.

"Turime savo"

Linas JUOZAITIS, UAB "Ober-haus" Vakarų Lietuvos regiono vadovas

Mes prie tokios sistemos neprisijungtume ir ja nesidomėjome. Iš esmės įsivaizduoju, kas tai per duomenų bazė ir sistema, tačiau mes turime tokią savo. Tokią sistemą diegti - skambus dalykas, o kaip išeis, bus matyti. Kai žmogus dar yra vienas, tai vienas, bet kai prisideda šimtai agentūrų ir jų vadovų kiekvienas su savo nuomonėmis, nieko gero neturėtų vykti.

Ruošiamasi reglamentuoti

Vaidotas BACEVIČIUS, Seimo narys

Mes su kolega Pauliumi Saudargu parašėme Nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projekto juodraštį ir jį užregistravome Seime. Teisininkai surašė savo pastabas - jų tikrai nemažai. Reikėtų atlikti analizę, projektą tobulinti, todėl ketiname antroje rugsėjo pusėje suorganizuoti apskritą stalą, pasikviesti suinteresuotus asmenis ir padiskutuoti. Tada paaiškės, ką suinteresuotos pusės mano apie šį projektą, ir ar verta jį traukti į Seimo sesijos darbotvarkę.

Kodėl mes pradėjome rengtio tokį įstatymą? Kad būtų apginti vartotojų interesai, paslaugos būtų kokybiškos. Dabar tarpininkauti parduodant ir perkant nekilnojamąjį turtą gali bet koks asmuo - nei išsilavinimo, nei žinių, nei patirties. Be to, dalis brokerių dabar, gali būti, veikia šešėlyje. Pagal projektą teise užsiimti tarpininkavimu perkant, parduodant ar nuomojant NT turėtų turėti tik NT brokeriai, įrašyti į oficialų brokerių sąrašą ir savo veiklą apdraudę civilinės atsakomybės draudimu. Žiūrėjome į analogijas užsienyje, taip pat į artimiausią sritį. Artimiausia sritis yra nekilnojamojo turto vertinimas - paslauga tikrai kokybiškesnė, nes yra įstatymų nustatyta tvarka, kaip ji turi būti teikiama, yra atsakomybė - vertintojai baiminasi prarasti licenciją.

Priėmus šį įstatymą nenukentės nei klientai, nei agentūros, taip pat išliks galimybė žmogui savo turtą parduoti pačiam. Esmė ta, kad žmogui pasirinkus parduoti per tarpininką, turi būti aiškumas ir skaidrumas.

Giedrė NORVILAITĖ