Kaip verslui išvengti ginčų su valstybės ir savivaldybių turto nuomotojais?

Pažymėtina, kad valstybės ir savivaldybių turto nuoma reglamentuojama teisės aktais, nustatančiais specifines valstybės ir savivaldybių turto nuomos taisykles ir procedūras, kurias būtina žinoti siekiant dalyvauti ir jau dalyvaujant šiuose teisiniuose santykiuose su valstybe ir savivaldybe. Išankstinis taisyklių žinojimas leidžia planuoti, priimti reikiamus sprendimus ir juos įgyvendinti išvengiant ginčų su valstybe ar savivaldybėmis, kurie dažniausiai ir kyla dėl to, kad turto nuomos teisinių santykių dalyviai nežino valstybės ir savivaldybių turto nuomos ypatumų.

Valstybės ir savivaldybių turto nuomos pagrindiniai principai yra įtvirtinti Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme. Detalios valstybės turto nuomos taisyklės reglamentuojamos Vyriausybės nutarimu Nr. 1524 "Dėl valstybės materialiojo turto nuomos“, o savivaldybių turto – atitinkamos savivaldybės tarybos sprendimu patvirtinta tvarka, kuri gali numatyti ir kitokias įstatymams neprieštaraujančias taisykles, kurios skiriasi nuo valstybės turto nuomos taisyklių. Be abejonės, valstybės ir savivaldybių turto nuomos santykiams taikomas ir Civilinis kodeksas.

Taigi, akcentuotini šie esminiai valstybės ir savivaldybių turto nuomos ypatumai:

Turto nuomos būdai

Svarbu žinoti, kad:

• valstybės ir savivaldybių turtas išnuomojamas viešo konkurso ir ne konkurso būdu. Kai kurios savivaldybės savo taisyklėse nustato ir turto nuomą uždaro konkurso būdu;

• viešame turto nuomos konkurse gali dalyvauti visi norintys išsinuomoti valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį turtą, o laimėtoju pripažįstamas didžiausią nuomos kainą pasiūlęs dalyvis;

• turto nuoma ne konkurso būdu galima tik teisės aktų nustatytais atvejais. Pavyzdžiui, yra galimybė ne konkurso būdu ne ilgesniam kaip 30 kalendorinių dienų per metus terminui išsinuomoti valstybės ar savivaldybės turtą trumpalaikiam renginiui organizuoti (parodoms, sporto varžyboms, pasitarimams, seminarams, šventėms, kultūros renginiams, darbuotojų socialinėms reikmėms).

Nuomojamo turto būklė

Svarbu žinoti, kad:

• valstybė ir savivaldybės dažnai nuomoja apleistą nekilnojamąjį turtą. Todėl turto nuomos konkurso potencialus dalyvis, elgdamasis apdariai ir rūpestingai, turi patikrinti nuomojamo turto būklę, įvertinti turto trūkumus ir galimybes pagal būsimas nuomos sutarties sąlygas tinkamai naudoti turtą tai komercinei veiklai, kurią ketina vykdyti pagal išsinuomoto turto naudojimo paskirtį, neatlikus remonto ar rekonstrukcijos. Dalyvis, matydamas, kad turtui remontas ar rekonstrukcija būtini, turi įvertinti, ar norint išvengti nuostolių ir gauti komercinės naudos iš nuomos sandorio, tikslinga sudaryti tokios būklės turto nuomos sutartį konkurso sąlygose nurodytam terminui, o ypač įvertinus aplinkybę, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą atitinkamai priėmus sprendimą šį turtą privatizuoti;

• sudarius nuomos sutartį, neįvertinus visos rizikos, apginti savo teises ir interesus teismuose gali būti sudėtinga.

Nuomos sutarties sąlygos

Svarbu žinoti, kad:

• turto nuomos konkurso dalyviai paprastai dar prieš nuomos konkursą raštiškai supažindinami su turto nuomos sutarties projektu. Toks dalyvio supažindinimas prilyginamas dalyvio įsipareigojimui pasirašyti turto nuomos sutartį tokiomis sąlygomis, kokios nustatytos šiame sutarties projekte ir konkurso sąlygose. Todėl konkurso laimėtojas pasibaigus konkursui negali derėtis ir siūlyti savo sutarties sąlygų, iš esmės keičiančių konkurso sąlygas. Konkurso laimėtojui, per nustatytą terminą nepasirašiusiam turto nuomos sutarties, konkurso rezultatai anuliuojami, o konkurso laimėtojo prieš nuomos konkursą sumokėtas pradinis įnašas negrąžinamas;

• turto nuomotojas negali įrašyti į turto nuomos sutartį tokių sąlygų, kurios nebuvo nustatytos konkurso sąlygose. Konkurso laimėtojas gali reikalauti, kad turto nuomotojas pasirašytų konkurso sąlygas atitinkančią nuomos sutartį. Nepasiekus šalių susitarimo, reikalavimas įpareigoti turto nuomotoją sudaryti nuomos sutartį gali būti pateiktas teismui.

---

Turto nuomos mokesčio perskaičiavimas

Svarbu žinoti, kad:

• būtina atkreipti dėmesį į sutarties nuostatas, reglamentuojančias turto nuomos mokesčio perskaičiavimo galimybę ir kaip ši nuostata suformuluota: nuomos mokestis perskaičiuojamas vienašališku turto nuomotojo sprendimu ar šalių susitarimu;

• jeigu sutartis suteikia teisę turto nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti turto nuomos mokestį, būtina atkreipti dėmesį, ar sutartis numato galimybę turto nuomininkui vienašališkai be jokių neigiamų pasekmių jam nutraukti terminuotą nuomos sutartį, jeigu perskaičiuotas nuomos mokestis netenkina jo.

Nuomos sutarties terminas

Svarbu žinoti, kad:

• valstybės ir savivaldybių turtas nuomojamas pagal terminuotas sutartis, o nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 10 metų, įskaitant ir visus nuomos sutarties atnaujinimus, kurie galimi su nuomininku, visiškai įvykdžiusiu pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas;

• valstybė ir savivaldybė gali vienašališkai nutraukti terminuotą nuomos sutartį, jeigu priimtas sprendimas šį turtą privatizuoti, todėl potencialus nuomos konkurso dalyvis, planuodamas komercinę veiklą, turi įvertinti šią riziką. Be abejonės, jeigu turto nuomotojas sutinka, kad turto nuomininkas atliktų patalpų pagerinimus, kurie paprastai neatlyginami, elgiasi nesąžiningai ir nutraukia nuomos sutartį gerokai anksčiau nei nustatytas nuomos sutarties terminas, nuomininkas turi galimybę kreiptis į teismą reikalaudamas, kad turto nuomotojas atlygintu jam dėl turto nuomotojo nesąžiningų veiksmų padarytą žalą.

Į nuomojamą turtą investuotų lėšų atlyginimas

Svarbu žinoti, kad:

• turto nuomininkui draudžiama be turto nuomotojo rašytinio sutikimo atlikti kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbus (pagerinti turtą);

• nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama, net jeigu pagerinimai atlikti esant nuomotojo sutikimui. Ši nuostata netaikoma nuomos sutartims, kurios buvo sudarytos iki 2002 m. birželio 19 d.

Rasa STANKAUSKIENĖ, advokatų kontoros "J. Judickienė ir partneriai JUREX" teisininkė