Ką būtina žinoti privatizuojant valstybės ir savivaldybių turtą?

Nors valstybė ir savivaldybės nekilnojamojo turto ir akcijų rinkose dalyvauja lygiais pagrindais kaip ir kiti šių rinkų dalyviai, jų ūkinės komercinės veiklos sritys, tokios kaip valstybės ir savivaldybių turto privatizavimas, nuoma, panauda yra reglamentuojamos teisės aktais, nustatančiais specifines valstybės ir savivaldybių turto pirkimo-pardavimo, nuomos, panaudos taisykles ir procedūras, kurias būtina žinoti siekiant dalyvauti ir jau dalyvaujant šiuose teisiniuose santykiuose su valstybe ir savivaldybe.

Šiuo metu politiniu lygmeniu aktyviai diskutuojama apie Lietuvos valstybės turto valdymo sistemos esminės reformos būtinumą. Kol kas yra priimtas vienintelis teisės aktas, t.y. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2009 m. lapkričio 25 d. nutarimas Nr. 1597, kuriuo patvirtinta Centralizuoto valstybės turto valdymo 2009-2016 m. strategija, numatanti centralizuoto valstybės turto valdymo gaires. Ateityje, o gal ir netolimoje, valstybės turto valdymo sistemos laukia esminiai pokyčiai.

Valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo procesas vyksta ir vyks, valstybės turtas yra privatizuojamas, nuomojamas, o šių procesų pagrindiniai principai ir reglamentavimo specifika išliks ir ateityje, tuo labiau kad kol kas diskutuojama apie esminius pokyčius tik valstybės turto, o ne savivaldybių turto valdymo srityje.

Planuojantiems įsigyti nuosavybėn ar kitaip naudoti valstybės ir savivaldybių turtą ar jau sudariusiems atitinkamas pirkimo-pardavimo, nuomos ar panaudos sutartis svarbu žinoti valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo, nuomos, panaudos teisinių santykių reglamentavimo specifiką, kadangi teisinio reglamentavimo išmanymas leidžia:

išvengti dažnai vien tik formalių šių taisyklių pažeidimų, dėl kurių nepavyksta sėkmingai privatizuoti ar išsinuomoti dominantį turtą;

objektyviai įvertinti valstybės ir savivaldybių institucijų veiksmų teisėtumą bei galimybes laimėti ginčą su valstybe ir savivaldybe dėl jų institucijų veiksmų ar neveikimo;

išvengti neperspektyvių teisminių ginčų, kurie dėl reglamentavimo specifikos nežinojimo dažnai baigiasi nesėkme ir didelėmis bylinėjimosi išlaidomis.

Privatizavimo, nuomos, panaudos teisinių santykių specifikos, savo teisių ir pareigų šiuose procesuose žinojimas aktualus ir pereinamuoju laikotarpiu, kai bus pradėtas įgyvendinti naujas valstybės turto valdymo modelis.

Kaip rodo praktika, pereinamuoju laikotarpiu, kai keičiami ir pradedami įgyvendinti nauji teisės aktai, vyksta funkcijų tarp institucijų pasidalijimas ir turto judėjimas iš vienos institucijos į kitą, neišvengiama klaidų, daroma pažeidimų, kyla problemų dėl aktualios informacijos ir dokumentacijos perdavimo, išryškėja naujo teisinio reguliavimo spragos, dėl to kyla teisminiai ginčai. Be abejonės, asmeniui, neturinčiam teisinio išsilavinimo ar patirties dalyvaujant santykiuose su valstybe ir savivaldybe, sunku suvokti teisės aktų reglamentavimą, teisingai išsiaiškinti reikalavimus ar taisykles, todėl patartina pasitelkti teisininkų pagalbą.

Viešas aukcionas – populiariausias privatizavimo būdas

Valstybė ir savivaldybės privatizuoja turtą siekdamos gauti už jį didžiausią kainą, todėl dažniausiai organizuoja turto pardavimą viešo aukciono būdu. Pagrindinis viešo aukciono principas – neribojamas aukciono dalyvių skaičius, o turto pirkimo–pardavimo sutartis sudaroma su didžiausią kainą pasiūliusiu dalyviu.

Pažymėtina, kad turto pardavimas viešo aukciono būdu yra vienas iš turto privatizavimo būdų. Be to, valstybė nekilnojamąjį turtą taip pat parduoda ir ne pagal privatizavimą reglamentuojančius teisės aktus, t. y. valstybė aukciono, kurį organizuoja akcinė bendrovė Turto bankas, būdu parduoda nekilnojamąjį turtą, kurį reikia atnaujinti įsigyjant naują nekilnojamąjį turtą. Nors savo esme toks nekilnojamojo turto pardavimas yra privatizavimas, tačiau jis skiriasi nuo turto privatizavimo viešo aukciono būdo. Atkreiptinas dėmesys, kad turto aukcionuose, kurį organizuoja akcinė bendrovė Turto bankas, šiuo metu parduodamas ir artimiausiu metu numatomas parduoti nekilnojamojo turto rinkai patrauklus nekilnojamasis turtas.

Privatizavimą viešo aukciono būdu reglamentuoja 1997 m. lapkričio 4 d. LR Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas Nr. VIII – 480 bei Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatai, patvirtinti LR Vyriausybės 1997 m. gruodžio 31 d. nutarimu Nr. 1503.

Privatizavimą viešo aukciono būdu vykdo privatizavimo institucijos – valstybės įmonė Valstybės turto fondas, kuris privatizuoja tiek valstybės turtą, tiek savivaldybių turtą pagal atitinkamas sutartis su savivaldybėmis, ir savivaldybių turto fondai arba kiti savivaldybių administracijų padaliniai, kurie privatizuoja savivaldybių turtą. Viešo aukciono būdu privatizuojamas valstybės ir savivaldybių ilgalaikis materialusis turtas (paprastai nekilnojamasis turtas), akcinių ir uždarųjų akcinių bendrovių akcijos.

1. Viešo aukciono paskelbimas

Svarbu žinoti, kad:

informaciją apie privatizuojamus objektus ir organizuojamus aukcionus galima rasti Informaciniame privatizavimo biuletenyje, kurį galima įsigyti valstybės įmonėje Valstybės turto fonde. Informacija taip pat skelbiama valstybės įmonės Valstybės turto fondo ir  savivaldybių tinklapiuose;

prieš dalyvaujant viešame aukcione, patartina susipažinti su privatizavimo objekto dokumentais, o nekilnojamojo turto objektą apžiūrėti vietoje, kadangi paaiškėjus privatizavimo objekto trūkumams jau pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį ir taip patvirtintus, kad su objekto būkle ir dokumentais esate susipažinęs, labai sudėtinga teisme apginti savo teises ir interesus.

2. Viešo aukciono dokumentų registravimas

Svarbu žinoti, kad:

potencialių pirkėjų registravimas vykdomas tik paskelbtu dokumentų registravimo laiku, o potencialių pirkėjų vokai su viešo aukciono dokumentais, išsiųsti paštu, nors ir registravimo laiku, kurie gauti pasibaigus registravimo laikui, neregistruojami;

nuo voko su viešo aukciono dokumentais įregistravimo iki registravimo termino pabaigos potencialus pirkėjas turi teisę (I) atsisakyti dalyvauti viešame aukcione, iki registravimo termino pabaigos pateikdamas prašymą grąžinti voką su viešo aukciono dokumentais arba (II) pateikti naujus viešo aukciono dokumentus ir atšaukti ankstesniuosius.

Pažymėtina, kad jeigu potencialus pirkėjas pateikia voką su naujais viešo aukciono dokumentais neatšaukęs ankstesniojo, jam negrąžinama pradinio įnašo dalis, kuri sudaro 5 proc. pradinės privatizavimo objekto pardavimo kainos.

3. Viešo aukciono vykdymas

Svarbu žinoti, kad:

svarbu tinkamai užpildyti paraišką ir pateikti visus reikalaujamus aukciono dokumentus, nes net ir formalios klaidos gali tapti priežastimi, dėl kurios nebūsite pripažinti aukciono dalyviu. Siūloma kaina turi būti nurodoma konkrečia suma (skaičiais ir žodžiais). Praktikoje pasitaiko atvejų, kai kaina nurodoma mažesnė nei pradinė pardavimo kaina arba siūloma kaina nurodoma ne konkrečia suma, o nurodoma, kad siūloma „didesnė nei kitų pirkėjų pasiūlyta didžiausia kaina“. Tokiais atvejais paraiška visuomet bus atmetama. Taip pat paraiškoje svarbu nurodyti galutinio atsiskaitymo už privatizavimo objektą terminą, kuris negali būti ilgesnis nei nurodytas privatizavimo sąlygose. Todėl jeigu Informaciniame privatizavimo biuletenyje nurodytas atsiskaitymas iš karto, t.y. per 5 darbo dienas nuo pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, nurodymas paraiškoje, kad bus atsiskaityta išsimokėtinai per 2 metus, bus pagrindas atmesti paraišką;
kai privatizavimo objektas yra akcijų paketai arba ilgalaikis materialusis turtas, kurių pradinė pardavimo kaina yra 500 tūkst. litų ir daugiau, yra tikrinamas didžiausią kainą pasiūliusio potencialaus pirkėjo patikimumas, dėl tokios informacijos aukciono organizatoriui kreipiantis į kompetentingas institucijas;

pastato, kuris parduodamas kartu su žemės sklypu,  negali įsigyti užsienio subjektas, neatitinkantis LR Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstituciniame įstatyme nustatytų europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, arba šių kriterijų neatitinka bent vienas asmens grupės narys tais atvejais, kai potencialus pirkėjas yra fizinių ir (ar) juridinių asmenų grupė.

Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas

Svarbu žinoti, kad:

aukciono organizatorius visas privatizavimo sąlygas, taigi ir pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, turi atskleisti skelbiant aukcioną, o nepaskelbtos privatizavimo sąlygos negali būti panaudotos prieš aukciono laimėtoją. Todėl privatizavimo institucijos negali įrašyti į privatizavimo objekto pirkimo-pardavimo sutartį nepaskelbtų privatizavimo sąlygų, o aukciono laimėtojas turi teisę reikalauti tokias nepaskelbtas sąlygas išbraukti iš pateikto derinti sutarties projekto. Nepasiekus susitarimo, aukciono laimėtojo teisės gali būti ginamos teisme. Todėl labai svarbu atidžiai susipažinti su pateiktu pirkimo-pardavimo sutarties projektu prieš pasirašant sutartį, kadangi aukciono laimėtojui pasirašytoje sutartyje numatyti įsipareigojimai taps privalomi, o savo teises ginti teisme bus sudėtinga;

privatizavimo objekto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti pasirašyta ne vėliau kaip per 15 darbo dienų po to, kai Privatizavimo komisija pritarė sutarties projektui. Jeigu per šį terminą viešo aukciono laimėtojas neatvyksta pasirašyti sutarties, laikoma, kad privatizavimo objektas neparduotas, o privalomas įmokėti pradinis įnašas laimėtojui negrąžinamas.

Artimiausiuose straipsniuose apžvelgsime turto nuomos metu valstybės ar savivaldybių turtui pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo ypatumus ir galimybes privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu, taip pat aptarsime valstybės ir savivaldybės turto nuomos ir panaudos specifiką.