Kiek naujų butų siūloma Vilniuje? Skaičiai, priklausomai nuo to, kas ir kaip skaičiuoja, gali skirtis tūkstančiais

Vis dėlto butų pardavėjų, nekilnojamojo turto vertintojų ir oficialios statistikos teikėjų duomenys ženkliai skiriasi.

Priklausomai nuo to, kas ir kaip skaičiuoja, naujų butų pasiūla Vilniuje gali svyruoti nuo 1,5 iki 3–4 tūkstančių. 

Kita vertus, dauguma ekspertų sutaria, kad butų rinkoje dėl išaugusių palūkanų ir kainų dabar parduodama perpus mažiau negu aktyvios rinkos metais. 

Atitinkamai yra sumažėjusi ir jų pasiūla. 

Pasiūla grįžo dešimtmečiu atgal 

Nekilnojamojo turto bendrovė „Ober-Haus“ skaičiuoja ir apžvalgose pristato neparduotus butus, kurie yra realiai pastatytuose namuose, todėl šios įmonės duomenys gali skirtis nuo vertintojų, kurie skaičiuoja visą naujų butų, įskaitant ir dar nepastatytų, pasiūlą.

„Gali būti skaičius, – mes jo netikriname, – kuris apimtų viską, kas yra pasiūloje. Tarkime, vystytojas nusipirko sklypą, statyti dar nepradėjo, bet nori pasitikrinti rinką ir paskelbia, kad bus statoma 100 naujų butų.

Kiti skaičiai yra, kai namas pastatytas ir jame parduodami butai.

Mes vertiname tik butus, kurie realiai pastatyti. Kai žmogus dairosi buto pastatytame name, o ne tokio, kurį kažkada ateityje pastatys“, – Alfa.lt sakė „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. 

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 m. pabaigoje pastatytuose daugiabučiuose Vilniuje buvo šiek tiek daugiau nei 1400 neparduotų butų, t. y. 2,4 karto daugiau nei prieš metus (2022 m. pabaigoje).

„Šis skaičius daugiau ar mažiau atitinka istorinį vidurkį. Išskyrus aktyvų rinkos periodą, kai kainos kilo dideliais šuoliais ir sandorių buvo ypač daug.

Visą kitą laiką, pavyzdžiui, 2010–2019 m. vidurkis buvo apie 1,5–2 tūkst. butų. Paskui tie likučiai labai sumažėjo, kai žmonės ėmė sparčiai pirkti, ir ilgą laiką Vilniuje buvo galima rinktis tik iš kelių šimtų butų“, – teigė S. Vagonis.

„Jeigu manęs paklaustumėte, kiek yra neparduotų butų prieš metus, aš pasakyčiau 200–300. Dabar apie 1500. Skaičius daug didesnis negu anksčiau, bet realiai atitinkantis istorinius rodiklius – gana nemažas kiekis neparduotų butų. Tai čia kol kas jokios didelės tragedijos nėra“, – teigė ekspertas. 

Kita vertus, S. Vagonis nurodė, kad neparduotų butų skaičius auga ir yra sugrįžęs į 2013 m. lygmenį. 

Parduodama perpus mažiau

Eksperto teigimu, aktyvioje rinkoje Vilniuje per metus būdavo parduodama apie 4–5 tūkst. naujų butų. Dabar parduodama apie 2 tūkstančius. 

„Praeitais metais, palyginti su labai (nenormaliai) aktyvia rinka 2021–2022 m., kai kaina per metus pakildavo 25 proc., parduodamų butų skaičius yra sumažėjęs perpus“, – pastebėjo ekspertas. 

Naujų butų pardavimo sulėtėjimas, pasak jo, daugiausia susijęs su pabrangusiu skolinimusi ir pakilusia būsto kaina. Vien Vilniuje naujų butų kaina per 2021 m. ir 2022 m. išaugo 50 proc. 

„Ir kainos yra labai aukštos, ir įperkamumas sumažėjęs dėl aukštų palūkanų. Dėl to labai nemažai žmonių negali būsto įpirkti, o dalis lūkuriuoja.

Nemažai žmonių baiminasi, kad palūkanos gali dar kilti. Bet yra dalis optimistų, kurie mano, kad tuoj ateis pavasaris, vasara, ir Europos Centrinis Bankas pradės mažinti palūkanas ir vėl visa rinka įsisuks“, – sakė S. Vagonis. 

Kai skiriasi metodika 

Nesutampa ne tik pardavėjų ir rinkos vertintojų duomenys apie pasiūlą ir realius pardavimus, bet ir oficiali bei verslo renkama statistika, pavyzdžiui, Registrų centro ir „Ober-Haus“. 

Pasak S. Vagonio, Registrų centras (RC) renka informaciją apie sudarytus notarinius pardavimo sandorius, kuriuose figūruoja ne senesni negu dvejų metų senumo butai. Taigi, jeigu RC paskelbtų 2023 m. statistiką, ji atspindėtų pernai sudarytus butų, kurių statybos metai ne senesni negu 2022 m., notarinius sandorius. 

„Kai „Ober-Haus“ skelbia apie naujų butų realizaciją, fiksuojame ne notarinius sandorius, o momentą, kai susitariama butą parduoti.

Didelė dalis būtų parduodama ne pastatyme name, o iš anksto. Pirkėjas pasirašo su plėtotoju preliminarią sutartį, kad nusipirks butą, kada statytojas pastatys, ir bus sudaryta notarinė sutartis.

Taigi, mes realizaciją pradedame skaičiuoti, kai pirkėjas ir pardavėjas susitaria arba sudaro preliminarią sutartį dėl dar nebaigto statyti objekto pardavimo“, – pasakojo S. Vagonis. 

Pagal tokią metodiką „Ober-Haus“ skelbiant, kad, pavyzdžiui, sausio mėn. buvo realizuota 200 butų, iš jų 20 galėjo būti parduoti pastatytame name, sudaryta 30 notarinių sutarčių ir 150 butų rezervuoti ateities pirkimams. 

„Registrų centras pasakys, kad per sausio mėn. kažkiek žmonių atėjo pas notarą sudaryti pardavimo ir pirkimo sutartį, bet sprendimas pirkti šiuos butus buvo padarytas ne sausio mėn., o kažkada netgi 2022 m. Tai skirtingi dalykai“, – aiškino S. Vagonis. 

Pasak jo, skirtinga metodika lemia, kad RC skaičiai praėjusiais metais galėjo būti didesni, nes naujų butų rinka buvo apmirusi ir buvo sudaroma nedaug išankstinių sutarčių.

O RC statistika atspinti sandorius, dėl kurių buvo sutarta 2021 m. ar 2022 m., bet pas notarą žmonės atėjo 2023 m., kai statytojai įvykdė savo įsipareigojimus ir pastatė butus. 

„Dėl to 2023 m. Registrų centro statistika turbūt yra geresnė negu realybė, nes notariniai sandoriai atspindi ne 2023 m. rinkos aktyvumą, o 2022 arba 2021 metų, kai žmonės tuos butus rezervavo“, – teigė S. Vagonis. 

Jokių pokyčių – viskas stabilu 

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Eika“ būsto pardavimo vadovas Justinas Šavelskis sako, kad naujų butų rinka iš esmės nesikečia nuo karo Ukrainoje pradžios 2022 m. vasarį. 

„Kaip Vilniaus vystytojų rinkoje būdavo per mėnesį parduodama po 200 naujų butų, taip ir parduodama dabar. Sausis tikrai nebus kitoks – bus parduota 180–200 butų.

Tai reiškia, kad daugiau kaip dvejus metus naujų butų rinkoje viskas išlieka stabiliai neįdomiai“, – Alfa.lt sakė J. Šavelskis. 

Kita vertus, jis pabrėžė, kad, palyginti su rekordiniais 2021 m., kai Vilniuje per mėnesį būdavo parduodama 600 naujos statybos butų, dabar jų realizuojama trigubai mažiau. 

„Bet, palyginti su įprastais laikais nuo euro įvedimo (2015 m. – red.) iki 2021 m. pradžios, kai Vilniuje būdavo parduodama po 400 naujų butų, dabar yra dvigubai mažiau. Taigi, rezultatas nėra labai blogas, bet geru jo irgi nepavadinsi“, – pastebėjo J. Šavelskis. 

Kita vertus, jokio pablogėjimo rinkoje ekspertas nepastebi. Pavyzdžiui, „Eika“ sausio mėn. pasiekė dvejų metų pardavimų vidurkį – pardavė apie 20 naujos statybos butų, o įmonės pastarųjų metų mėnesinis rekordas buvo 23 butai. 

Pasak J. Šavelskio, sumažėjęs butų pirkimas labiausiai sietinas su sumažėjusiu įperkamumu, bankų palūkanomis, „Euriboru“. 

„Euriboras“ sausio mėnesį staiga netapo mažesnis. Žiniasklaidoje vis dažniau kalbama apie jo galimą mažėjimą. Vystytojai laukia geresnių laikų“, – teigė J. Šavelskis.

„Eikos“ atliktu rinkos vertinimu, šiuo metu Vilniuje yra neparduotų 3450 naujos statybos butų. Tai butai, kuriuos dabar galima rinktis ir pirkti. 

„Ar tai didelis skaičius? Ne. Normaliai rinkai 3–4 tūks. naujų butų pasiūla yra visiškai sveikas dalykas“, – vertino ekspertas. 

Kai kurių NT plėtotojų svarstymus, kad Vilniaus rinkoje dabar gali būti 6 tūkst. neparduotų naujos statybos butų, J. Šavelskis įvardijo kaip „visišką absurdą“. 

Ekspertas pritarė, kad ir naujų NT projektų kiekis yra sumažėjęs, bet tai esą natūralu, kai vidutiniškai parduodama perpus mažiau butų nei „standartiniais“ metais iki 2021-ųjų. 

„Aišku, kad tokiu atveju mažiau statoma, bet naujų projektų rinkoje pasirodo. Aš esu šimtu procentų užtikrintas, kad naujų projektų skaičius dvejus metus išlieka stabilus. Šis sausis dvejų metų kontekste niekuo neišsiskyrė“, – teigė „Eikos“ būsto pardavimo vadovas J. Šavelskis. 

„Hanner“ toliau statys butus 

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Hanner“ prognozuoja, kad, Europos Centriniam Bankui priėmus sprendimą sumažinti palūkanų normą, antroje 2024 m. pusėje gyvenamo būsto rinka Lietuvoje gali pademonstruoti atsigavimo ženklus. 

Atsižvelgdama į tai, šiais metais įmonė planuoja pradėti 4 naujus gyvenamojo būsto projektus, kuriuose iš viso gyventojams bus pasiūlyta daugiau kaip 400 naujų butų. 

„Investicijos į gyvenamąjį būstą Vilniuje yra prioritetinė „Hanner“ veiklos kryptis, tačiau sostinėje pastaruoju metu biurokratiniai suvaržymai ženkliai apribojo investicijų galimybes, todėl esame priversti ieškoti alternatyvių rinkų užsienyje“, – pranešime spaudai cituotas A. Avulis.

Pasak jo, dėl sumažėjusio būsto įperkamumo per pastaruosius dvejus metus butų pardavimai Vilniuje yra sumenkę du kartus. 

„Esant mažesniam gyvenamojo būsto poreikiui, turėjome sumažinti ir investicijas šiame segmente“, – prisipažino A. Avulis.

Istorinėse žemumose 

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius Alfa.lt teigė, kad vystytojai „stengiasi ir verčiasi per galvą“ skatindami naujų butų pardavimus. Bet ekonominiame segmente žmonės negauna paskolų ir negali įpirkti būsto. 

„Bankų palūkanos yra aukštos, pradinio įnašo susikaupti jaunos šeimos nepajėgia. Mes nuo 2022 m. antros pusės, kai pradėjo kilti „Euriboras“, stebime mažėjantį būsto įperkamumą. Šią žiemą jis turbūt yra vienas blogiausių istoriškai“, – sakė M. Statulevičius. 

Pasak jo, Vilniuje naujo būsto rinka yra susitraukusi per pusę nuo to, kas buvo įprasta gerais laikais. O būsto įperkamumas labiausiai kritęs ekonominiame segmente, kur daugiausia turto įsigyjama skolinantis. 

Kad žmonės vėl galėtų įpirkti būstą, o vystytojai pasiūlytų naujus projektus, M. Statulevičiaus nuomone, turėtų susidėti keli veiksniai.

Pirma, turėtų pradėti mažėti tarpbankinės palūkanos. Antra, išlikti stabili žmonių atlyginimų augimo dinamika – kasmet po 8–9 proc. Trečia, nedidėti statybų kaštai. 

„Deja, statybų kaštai ne nuo mūsų priklauso, o nuo globalių rinkų, iš kur gauname medžiagas. Ir nuo darbo jėgos, kuri kasmet brangsta 15–20 proc., nes trūksta darbo rankų“, – teigė M. Statulevičius. 

Asociacijos vadovo nuomone, ne mažiau NT rinkai atsigauti svarbūs ir valdžios priimami sprendimai: daugėjantys reikalavimai, augantys infrastruktūros ir žemės mokesčiai. 

„Visa tai didina turto kainą. Jeigu turto sukūrimo kaštai auga, natūralu, kad ir butų kainos nemažėja“, – pastebėjo M. Statulevičius.