Nusprendus išsikelti iš buto – jo nuomotojas dingo

Klaipėdietė Rūta, praėjusių metų rugsėjį kartu su draugu nusprendusi įsikelti į nuomojamą butą viename iš uostamiesčio mikrorajonų, nė neįtarė, kad palikti butą bus netaip paprasta.

„Iš pradžių viskas buvo gerai. Buto šeimininkai buvo mama ir sūnus, tačiau nuomos sutartį pasirašėme su moters sūnumi. Buto savininkai buvo nedaug bendraujantys, tačiau tai vertinome kaip pliusą – susimoki pinigus ir į akis nelenda“, – pasakoja Rūta.

Vis dėlto, kilus tam tikrų problemų, pavyzdžiui, bute trūkus vamzdžiams, prisikviesti šeimininkus tapdavo itin sudėtinga, o nusprendus vasarą išsikraustyti iš buto ir atgauti 200 eurų depozitą, šeimininkas dingo it į vandenį.

„Mes skambinome, tačiau jis neatsiliepė. Tai mums nebuvo staigmena. Tiesiog tada parašėme žinutę, kad planuojame išsikelti, tačiau mūsų telefono numeris buvo užblokuotas, negalėjome savininkui net paskambinti. Bandėme tai daryti iš kitų telefono numerių. Atsiliepdavo nuomotojo mama, tačiau sakydavo, kad dėl visko klaustume sūnaus, nes ji nenori kištis“, – prisimena nuomininkė.

Tolesni mėginimai susisiekti su sūnumi buvo bevaisiai – nuomotojas nereagavo nei į skambučius, nei į elektroninius laiškus. Tiesiog palikti buto moteris teigė negalinti, nes pagal sutartį, kaip ir buto savininkas, privalėjo pasirašyti buto palikimo aktą. Rūta tikina klaususi kaimynų, ar jie pirmieji, kurie susiduria su tokia problema, tačiau kaimynai atsakė, kad nuomotojas taip elgiasi ne pirmą kartą, ir siūlė pamiršti, jog depozitas bus grąžintas.

„Galiausiai nusprendėme išsiųsti raktus registruotu paštu ir pasirašėme buto palikimo aktą. Parašėme sutartyje, kad jeigu jis mums nieko neatrašo, vadinasi, sutinka su sąlyga, jog išsikeliame, o buto savininkas privalo pervesti depozitą. Taip pat paminėjome, kad nepavykus susitarti kreipsimės į atitinkamas institucijas. Mūsų nuostabai, depozitas buvo grąžintas“, – istoriją prisimena Rūta.

Nuomos sutartį nutraukti galima ir vienašališkai

Advokatų profesinės bendrijos „Triniti LT“ partneris advokatas Deivis Valiulis paaiškina, ką reikėtų daryti nutikus aprašytai istorijai ir kokių priemonių imtis, siekiant išvengti nesutarimų su nuomotoju.

D. Valiulis siūlo atkreipti dėmesį, kad nusprendus palikti nuomojamą būstą labai svarbu laiku apie tai informuoti nuomotoją. Jeigu sutartyje nenurodyta kitaip, pranešti apie nuomos sutarties nutraukimą reikėtų prieš mėnesį.

„Jeigu gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje nėra aptartas terminas, prieš kiek laiko nuomininkas turi įspėti nuomotoją dėl nuomos sutarties nutraukimo, nuomininkas turėtų vadovautis Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse nustatytu terminu. Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį – tiek terminuotąją, tiek neterminuotąją – nuomininkas turi teisę prieš 1 mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Tad pasirašant nuomos sutartį nuomininkui siūlytina nesutikti su ilgesniu nei 1 mėnesio įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminu“, – pabrėžia D. Valiulis.

Pranešimą apie sutarties nutraukimą nuomotojui reikia išsiųsti nuomos sutartyje nurodytu nuomotojo adresu registruotu paštu ir papildomai kitais sutartyje nurodytais nuomotojo kontaktais.

Nuomotoją informavus apie nuomos sutarties nutraukimą, iki sutarties nutraukimo termino pabaigos nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės.

Gavęs pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą, nuomotojas turi teisę patikrinti gyvenamosios patalpos būklę. Jeigu nuomos sutartyje nėra aptarta patalpų grąžinimo nuomotojui tvarka, siekiant išvengti nuomotojo piktnaudžiavimo vengiant atvykti priimti patalpas, nuomininkui siūlytina jau pranešime apie sutarties nutraukimą numatyti atitinkamus įspėjimus nuomotojui.

Advokatas D. Valiulis pabrėžia, kad pranešime reikėtų nurodyti konkretų laiką ar kelias skirtingas datas, kada nuomotojas gali atvykti apžiūrėti patalpų būklės ir perimti patalpų. Taip pat reikėtų iš anksto pranešime nuomotojui aiškiai nurodyti, kad jam nurodytu laiku neatvykus apžiūrėti patalpų ir (ar) nepasirašius patalpų grąžinimo akto, ar atsisakius jį pasirašyti, bus laikoma, kad patalpos grąžintos nuomotojui nuo pranešime nurodytos datos, o nuomotojas sutinka su patalpų būklės aprašymu, nustatytu nuomininko parengtame patalpų grąžinimo akte.

„Tokiu atveju, jeigu nuomotojas pranešime nustatytu laiku neatvyks ir nepasirašys grąžinimo akto, nuomininkas turės teisę pats parengti patalpų grąžinimo aktą ir jį pasirašęs išsiųsti nuomotojui. Toks vienašalis patalpų grąžinimas nuomotojui bus laikomas tinkamu nuomininko pareigos atlaisvinti ir grąžinti patalpas įvykdymu“, – sako D. Valiulis ir pabrėžia, kad panašiai pasielgė buto savininkui negalėjusi priduoti Rūta.

Ką būtina žinoti prieš pasirašant nuomos sutartį?

Advokatas D. Valiulis akcentuoja, kad praktikoje gyvenamojo būsto nuomininkai susiduria su įvairiais sunkumais, vykdydami nuomos sutartį ar ją nutraukdami. Viso to būtų galima išvengti pasirašius tinkamai parengtą nuomos sutartį.

D. Valiulis pateikia patarimus, kuriuos privalo žinoti nuomos sutartį pasirašantis asmuo.

1. Rašytinė nuomos sutartis

Raštu turi būti sudaryta tik terminuotoji gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.

Pažymėtina, kad tuo atveju, jeigu nuomos sutartyje tam tikri nuomos klausimai nėra aptarti, turėtų būti vadovaujamasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatomis, reglamentuojančiomis gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties ypatumus.

2. Nuomos sutartis turi būti išsami

Nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą – išnuomojamų patalpų adresą, kambarių ir kitokių patalpų skaičių, bendrąjį plotą, patalpose esančią įrangą, priklausinius ir naudojimosi bendrosiomis patalpomis sąlygas, nuomos mokesčio dydį, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarką, terminus, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarką.

Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.

Nuomotojas turi užtikrinti patalpų tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas.

Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui. Nuomininkas tiek terminuotąją, tiek neterminuotąją sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomotojas, norėdamas nutraukti neterminuotąją nuomos sutartį, nuomotoją raštu turi įspėti prieš šešis mėnesius, o terminuotąją nuomos sutartį gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka. Esminiu sutarties pažeidimu gali būti laikomas vienas iš šių atvejų: nuomininkas daugiau kaip 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas (jeigu sutartyje nenumatytas ilgesnis terminas); nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo arba gadina gyvenamąją patalpą, arba ją naudoja ne pagal paskirtį, arba asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

3. Pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą

Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas. Nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Kapitalinis remontas – tai remontas, kai stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Nuomininkas turi teisę reikalauti, kad nuomotojas atliktų šiuos darbus. Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai.

Dažnai pasitaiko, kad nuomininkas, gyvendamas būste, nori atlikti tam tikrų pagerinimų, tačiau ne visais atvejais juos bus galima pasiimti nuomos sutarčiai pasibaigus. Jei nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą būstą pagerina, jis turi teisę į turėtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju, jei nuomotojo sutikimas nebuvo gautas ir nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimų vertės, nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tada, jei juos galima atskirti be žalos išnuomotam būstui.

4. Prieš mokėdami depozitą įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą

Įprasta, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą. Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.

Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti. Tuomet reikėtų paprašyti pateikti nuomos sutartį bei savininko sutikimą subnuomoti būstą, jei tai nebūtų įrašyta nuomos sutartyje

5. Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą

Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčų su nuomotoju. Nuomotojas tuo gali piktnaudžiauti, norėdamas pasilikti sumokėtą depozitą. Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą.

6. Apdrauskite turtą

Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.

Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas. Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos. Draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo. Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė.

7. Teisė deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame būste

Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai. Jeigu sudaroma terminuotoji nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta išsinuomotame būste deklaruojama tam terminui, jei sudaryta neterminuotoji nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta deklaruojama neterminuotam laikotarpiui.