Nekilnojamojo turto rinką temps prestižas

Prieš porą metų sprogęs nekilnojamojo turto burbulas šiandien rinkos dalyvius pamokė būti atsargius. Ne taip paprasta sužinoti ir kokia tikroji padėtis šioje rinkoje. Vis dėlto plika akimi matyti, kad netolimoje ateityje jos laukia atsigavimas. Jau dabar kadaise apleistose statybų aikštelėse kyla kranai, auga daugiabučių mūrai. Aktyvesnės tampa ir nekilnojamojo turto agentūros. Apie nekilnojamojo turto realijas ir netolimos ateities perspektyvas “Respublika” šnekino finansų analitiką Gitaną Nausėdą ir Vilniuje veikiančios nekilnojamojo turto agentūros “RE/MAX Capital” brokerę Sonatą Urbelienę.

Rinkos situacija - dvejopa

- Dabartiniu momentu šalies nekilnojamojo turto rinkoje susidariusi dvejopa situacija. Namų ir butų pardavėjai džiūgauja, kad atsigauna rinka. Valstybei atstovaujantis Registrų centras teigia priešingai - esą nekilnojamojo turto rinka vis dar krinta. Kokia situacija yra iš tikrųjų?

G. Nausėda: Teigti, kad atsigauna Lietuvos nekilnojamojo turto rinka, dar anksti. Tam tikros tendencijos rodo, kad situacija gerėja, bet nemanau, kad blogiausi laikai jau praeityje, o butų ir namų kainos šaus į viršų.

Manau, kad mažesniuose miesteliuose, ne Vilniuje ar Klaipėdoje, nekilnojamojo turto kainos dar gali apčiuopiamai kristi. Aišku, procesui šiek tiek įtakos turės ir šaltasis sezonas. Juk dalis gyventojų, nebeišgalėdami susimokėti komunalinių mokesčių, savo didesnius butus gali pradėti siūlyti keisti į mažesnius. Toks elgesys padidintų pasiūlą, be to, suteiktų postūmį kainoms mažėti.

Taigi galime kalbėti apie tai, kad nepaliaujamas nekilnojamojo turto rinkos traukimasis baigėsi, bet tikėtis, kad atsigavimas bus lengvas, būtų per drąsu.

S. Urbelienė: Būsiu drąsesnė ir pasakysiu, kad rinka atsigauna. Mūsų duomenimis, nekilnojamojo turto sandorių 2010-ųjų I pusmetį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, padaugėjo 30 proc. Atsigavimas labiausiai jaučiamas Vilniuje.

Mūsų, “RE/MAX Capital”, biuro pajamos iš paslaugų, palyginti su praėjusiais metais, išaugo daugiau nei 60 proc. Panašiai augo ir sandorių kiekis. Trečiojo ketvirčio rezultatai yra gerokai geresni nei metų pradžioje. Tiesa, bendrovės pajamos augo per visą krizės laikotarpį. Nes klientai vis labiau vertina aukštos kokybės paslaugas.

Šiandien tinkamas laikas įsigyti būstą. Kainos Lietuvoje nukrito apie 40 proc. (palyginti su 2007 metais). Daugumos nekilnojamojo turto specialistų nuomone, dugnas jau pasiektas ir kainos stabilizuojasi. Kai kaina stabilizuojasi, gali sumažėti patrauklių objektų pasiūla - juos paprasčiausiai išpirks ir liks prasteni arba nerealiai didele kaina.

Ar padeda atsigaunantis kreditavimas?

- Taigi vėl dvejopa situacija... Tačiau sunku paneigti, kad pardavėjų optimizmui pagrindo suteikia ir atsigaunantis bankų kreditavimas?

G. Nausėda: Mano turima informacija rodo, kad tam tikras nekilnojamojo turto rinkos atsigavimas buvo užfiksuotas tik Vilniuje. Ir tai - jis buvo nežymus, vos po kelias dešimtąsias procento per mėnesį.

Bet mes kalbame apie prieš kelis mėnesius buvusius duomenis. Vasarą, kai būsto rinka sostinėje lyg ir atsigavo, kreditavimo rinkoje dar nieko ypatingo nevyko. Ryškesnių pokyčių dalijant būsto paskolas atsirado tik ankstyvą rudenį. Taigi, mano nuomone, pokyčius blaiviai galėsime įvertinti tik po mėnesio ar pusantro. Tuomet turėsime dabartinių mėnesių statistiką ir matysime, kaip paskolos prisidėjo prie būsto rinkos augimo.

Kita vertus, jau dabar galima pasakyti, kad tokio kreditavimo užmojo, koks buvo 2006-2007 metais, tikėtis nereikia. Neabejoju, kad abi pusės - ir bankai, ir jų klientai - padarė tam tikras išvadas, todėl laukti naujo kreditavimo neverta.

- Kas dar, be paskolų stygiaus, pastaruoju metu trukdė gyventojams įsigyti būstų?

S. Urbelienė: Itin dažnas atvejis, kai pardavėjai prašo visiškai nerealios kainos, didesnės už rinkos kainą 30-100 proc. Tikisi laimėti loterijoje - gal atsiras turtingas užsienietis, kuris permokės dvigubai. Pardavėjas praranda laiką, objektas “nusivalkioja”, tampa nebeįdomus. Tuomet net ir sumažinus kainą tokį objektą sunkiau parduoti. Pirkėjai žiūri įtariai į ilgai neparduotą objektą, ypač jei kaina sumažėja perpus.

Kaip nustatyti tikslią rinkos kainą? Kreipkitės į profesionalą, kuris parengs jums rinkos analizę: kokie yra panašūs objektai rinkoje, kokios prašomos kainos, kokios yra realios sandorių kainos parduodant analogiškus objektus. Čia jums gali pagelbėti nekilnojamojo turto brokeriai ir turto vertintojai.

Šiandieninis pirkėjas, net ir užsienietis, yra gerai išanalizavęs kainas, dažnai jam atstovauja profesionalas, kuris gerai išmano rinką. Didesnis dėmesys skiriamas būsto kokybei, likvidumui ir vertei (vieta, įrengimas, infrastruktūra ir pan.).

Dabar rinkos dalyviai linkę elgtis racionaliai, paprasčiau tariant, devynis kartus pamatuoti, dešimtą kirpti. Tai taikytina tiek parduodant nekilnojamąjį turtą, tiek jį įsigyjant. Ir pirkėjai, ir pardavėjai tapo atsargesni, kruopščiai patikrina sąlygas prieš sandorį. Tačiau sandorių skaičius pradėjo augti, nes dauguma rinkos dalyvių tikisi, kad kainų dugnas pasiektas.

---

Sėkmės gija - tolerantiškumas

- Ar užsieniečiai perka būstą Lietuvoje?

G. Nausėda: Girdėjau, kad bene aktyviausiai mūsų rinkoje veikia baltarusiai. Jie pamėgo mūsų miestų centruose esančius prestižinius būstus. Nežinau, ar tai galima pavadinti investicijomis, ar noru investuoti valstybėje, kuri yra Europos Sąjungos narė. Kita vertus, Lietuva yra labai arti Baltarusijos. Nereikia didelio vargo atvykti, sutvarkyti verslo reikalus arba tik pailsėti. Šiaip ar taip, aiškiai matyti, kad baltarusiams mūsų nekilnojamojo turto rinka yra patraukli.

Tačiau kalbėti apie masinį užsieniečių antplūdį į Lietuvos rinką kol kas nėra jokių prielaidų. Bent jau man apie tokius dalykus neteko girdėti. Galbūt nekilnojamojo turto plėtotojai galėtų pasakyti tiksliau.

S. Urbelienė: Lietuvoje aktyviai investuoja ne tik baltarusiai, bet ir rusai. Kodėl? Nes nėra kalbos barjero, esame ES dalis ir arti Vakarų, bendra Šengeno erdvė, kurios vizą lengviau ir greičiau galima gauti turint nekilnojamojo turto ES šalyje. Baltarusiai, rusai (ypač Maskvos srities gyventojai) nuo seno yra pamėgę Baltijos pajūrio kurortus, tad linkę ir čia įsigyti nuosavą būstą atostogoms. Rusams jau keleri metai yra prestižo ir saugumo (dėl nestabilios vidaus politikos verslo atžvilgiu) reikalas turėti būstą ES šalyje. Kadangi tai yra “prestižo reikalas”, atitinkamo būsto jie ir ieško. Be to, pas mus vyrauja vakarietiška kultūra ir geras požiūris į kitataučius (tiek rusus, tiek kitas tautybes). Rusai ir baltarusiai dažniausiai renkasi prabangius būstus geroje vietoje.

- Yra manoma, kad per sunkmetį prestižinių būstų rinka mažiausiai nukentėjo. Kodėl?

G. Nausėda: Todėl, kad pirkėjas vertina ne tiek patį būstą, kiek vietą, kurioje jis yra. Būtent jos prestižiškumas sulaikė kainą nuo per didelio kritimo net ir tuomet, kai sunkmetis siautėjo visu smarkumu. Prestižinių vietų pasiūla nėra didelė, tad ir būstų pasiūla jose yra ribota. Dėl to net ir per krizes jų paklausa nekrinta taip drastiškai kaip ekonominiuose rajonuose. Prasidėjus atsigavimui gali taip atsitikti, kad prestižinių būstų rinka šaus į viršų greičiau nei kiti nekilnojamojo turto sektoriai.