Ekspertė: lietuvis nenumirs, kol neturės savo būsto

„Lietuviui reikia turėti savą būstą ir be jo jis nenurims. Tai matosi ir iš to, kad daug žmonių išvyksta užsidirbti tam pradiniam įnašui. Paskui grįžta ir ima paskolą. Tiesiog jie daro viską, kad turėtų kažką apčiuopiamo, savo [...] nuosavybę“, – teigia I. Genytė-Pikčienė.

Nekilnojamasis turtas – saugumo garantas

Buvo suskaičiuota, kad Lietuvoje apie 88 proc. šalies gyventojų turi namą ar butą, likusieji – nuomojasi. DNB banko vyriausioji analitikė I. Genytė-Pikčienė sako, kad šiuo klausimu išsiskiriame iš kitų šalių.

„Pavyzdžiui, ES vidurkis yra tik 50 proc. Išsivysčiusiose valstybėse, tokiose, kaip Austrija, tas skaičius – dar mažesnis. Danijoje, pavyzdžiui, nuomos rinka vyrauja labiau nei nuosavas būstas“, – dėsto ekspertė.

Jos teigimu, priežasčių tam yra nemažai. Viena jų yra ta, kad tose šalyse nuomos santykiai teisiškai yra labiau reglamentuoti, todėl tiek vienos, tiek kitos pusės teises ir pareigas sutartys apibrėžia griežčiau.

Be to, kaip pastebi I. Genytė-Pikčienė, tose šalyse taip pat nėra vyraujančios šešėlinės nuomos rinkos, kuri yra vis dar populiari Lietuvoje.

„Yra ir mentaliteto skirtumai. Lietuviui turėti nuosavą būstą tradiciškai yra labai svarbu. Tai yra kertinis turtas: ne tiek investicija, kiek saugumo garantas“, – sako I. Genytė-Pikčienė.

Pirmas testas jaunai šeimai

DNB banko vyriausiosios analitikės teigimu, lietuviai daro viską, kad įsigytų savo būstą.

„Lietuviui reikia turėti savą būstą ir be jo jis nenurims. Tai matosi ir iš to, kad daug žmonių išvyksta užsidirbti tam pradiniam įnašui. Paskui grįžta ir ima paskolą. Tiesiog jie daro viską, kad turėtų kažką apčiuopiamo, savo [...] nuosavybę“, – teigia DNB banko vyriausioji analitikė.

Kitas būdas sutaupyti pradiniam įnašui yra gyvenimas su tėvais. „Tai iš dalies yra vargingesnės ES šalies sindromas, bet, tarkime, Pietų šalyse, tokiose, kaip Graikija, Italija, Ispanija, jaunų šeimų ar asmenų, gyvenančių su su tėvais, laikotarpis yra dar ilgesnis“, – pastebi I. Genytė-Pikčienė.

Pasak jos, sukaupti pradinį įnašą, kad galėtų pasiimti paskolą, – pirmas testas jaunai šeimai, parodantis, ar ji geba susitelkti taupymui ir efektyviam finansų valdymui.

„Jei jiems pavyksta tai padaryti, gyvenant šiltnamio sąlygomis, t. y. pas tėvus, jie tą testą išlaiko ir žengia į antrą etapą – pasiima paskolą ir toliau tvariai tvarkosi su savo finansais“, – sako DNB banko vyriausioji analitikė.

Kaip niekada palankios sąlygos pasiskolinti

I. Genytės-Pikčienės teigimu, šiemet didėja ir su skolintu kapitalu įsigyto būsto dalis, o sąlygos pasiskolinti dabar esą kaip niekada palankios.

„Iš tikrųjų sąlygos yra kaip niekad palankios dėl ypač žemų palūkanų normų, t. y. dėl Lietuvos priklausomybės Europos bankų sistemai ir Europos Centrinio Banko pinigų importo politikos. Iš tikrųjų turime žemas palūkanas“, – tikina ekspertė.

Kita vertus, ji pažymi, kad Lietuvos bankas šiuo metu stengiasi žmones apsaugoti nuo galimų palūkanų svyravimų ateityje ir įvedė saugiklius, kurie kai kurioms šeimoms apsunkino galimybę pasiskolinti.

„Buvo sutrumpintas galimos paskolos terminas iki 30 metų, taip pat įvesta tam tikra aukštesnių palūkanų [...], paskolos gavėjo ir jo finansinių srautų patikra“, – vardija I. Genytė-Pikčienė.

Paklausta, kokios galimybės pasiimti paskolą būstui jaunam, maždaug 30 metų žmogui, kuris yra dirbantis, bet vienišas, DNB banko vyriausioji analitikė teigia, kad yra daug rodiklių: kokioje srityje dirba jaunas specialistas, koks jo atlyginimas, kokia būsto vertė.

Tačiau, jei tai yra perspektyvioje veikloje dirbantis specialistas, turintis potencialo ir galimybių finansiškai augti ateityje, manau, kad jam tikrai nekiltų didesnių problemų“, – įsitikinusi I. Genytė-Pikčienė.

Būstas pabrango tik sostinėje

Pasak „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio, jauni žmonės dabar tikrai naudojasi bankų suteikiamomis galimybėmis įsigyti būstą.

„Jaunesni žmonės yra imlesni naujovėms ir šiek tiek mažiau bijo paskolų, ką lemia ypač tai, kad kai kurie jų galbūt nesusipažino su buvusiu rinkos pakilimu, o paskui buvusia krize ir pan.“, – svarsto ekspertas.

Jo nuomone, jaunų žmonių, drąsiai pasiimančių paskolą, skaičius turėtų po truputį augti. „Tiksliai negaliu pasakyti, nes vis dėlto tai yra bankų duomenys, bet, kiek matome iš mūsų įmonės veiklos, jauni žmonės, kurie tampa gerais specialistais, gauna gerus atlyginimus, automatiškai pradeda dairytis būsto“, – tvirtina S. Vagonis.

„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo žiniomis, įvedus eurą, Lietuvoje būstas brango tik Vilniuje. Žiūrint į paskutinių metų statistiką, pavyzdžiui, kiek nekilnojamasis turtas kainavo Vilniuje prieš metus, t. y. 2014 m. rugsėjį ir dabar, skirtumas esąs labai nedidelis.

„Vilniuje jie yra brangesni vidutiniškai apie 3 proc. Visuose kituose miestuose, ar tai būtų Kaunas, ar Klaipėda, ar Panevėžys, kainos netgi simboliškai sumažėjo procento dalimis – 0,1–0,2 proc., tačiau iš tikrųjų kainos tuose miestuose yra mažesnės negu prieš metus“, – tvirtina S. Vagonis.

Jo įsitikinimu, tai yra tiesiog tendencija, o ne euro efektas. „Jei, pavyzdžiui, pažvelgiame į ilgesnę perspektyvą, tarkime, penkerių metų, [...] Vilniuje matome gana didelį kainų kilimą – apie 12–15 proc., kituose didmiesčiuose – Kaune, Klaipėdoje – per penkerius metus kainos sumažėjo: Kaune – 1 proc., Klaipėdoje – 6 proc.“, – sako ekspertas.

Kainų kritimas yra menkai tikėtinas

S. Vagonio teigimu, į nekilnojamąjį turtą investuojančių žmonių skaičius paskutiniu metu yra šiek tiek padidėjęs.

Pasak pašnekovo, nemažą dalį didmiesčiuose esančių naujos statybos namų butų, ypač – 1­–2 kambarių, nuperka būtent investuotojai, kurie nori būstą vėliau išnuomoti.

„Jei kalbėtume apie pelningumą, tai jis tikrai nėra didelis. Būstas yra patikima investicija, jei kalbame apie ilgalaikį laikotarpį, kai investuojame mažiausiai 5–10 metų, nes visos rinkos svyruoja“, – tvirtina S. Vagonis.

Ilgalaikėje perspektyvoje būsto rinka po truputį kyla į viršų. Galima sakyti, kad kilimas būna keliais procentais didesnis nei infliacijos rodikliai, sako ekspertas.

„Bet trumpalaikėje perspektyvoje niekas neapsaugotas nuo kritimų arba, galima sakyti, loterijos laimėjimo. Jei rinka kyla, galbūt galima pasinaudoti trumpalaikiais šuoliais, kaip nemažai žmonių pasinaudojo 2006­–2007 m.“, ­– teigia „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

Savo ruožtu I. Genytė-Pikčienė priduria, kad labiau pasiturinčius gyventojus šiuo metu investuoti į nekilnojamą turto rinką skatina ir žemų palūkanų normų aplinka.

„Investicinių galimybių liko ne tiek jau ir daug, kai visas turtas pabrangęs, t. y. kitos turto klasės. Natūralu, kad vis dar yra išlikęs nepasitikėjimas akcijų rinka, pavyzdžiui, natūralu, kad po truputį gręžiamasi to labiau fundamentalaus – nekilnojamo turto link“, – sako DNB banko vyriausioji analitikė.

S. Vagonio teigimu, normalios ekonomikos būklės sąlygomis nekilnojamojo turto kainų kritimas yra menkai tikėtinas.

„Tai jau turėtų būti kažkokie pasauliniai nepalankūs įvykiai arba vietiniai konfliktai. Bet šiaip, kaip minėjau, kainų lygis yra gana žemas. Daugumoje miestų kainos ne augo, o po truputį mažėja. Taigi, atsigaunant ekonomikai, tikimės nedidelio augimo ir stabilumo“, – teigia ekspertas.

Be to, kaip pastebi I. Genytė-Pikčienė, iš pastarosios krizės – net ir pasaulio mastu – buvo pasimokyta: „Natūralu, kad buvo sukurta visa eilė saugiklių, kurie apsaugotų nuo nekilnojamojo turto ir būsto paskolų rinkos perkaitimo, kuriuos patyrėme 2009–2010 m.“

Nuomos santykiai – pernelyg trumpalaikiai

Nuomos rinka, S. Vagonio teigimu, gyva tik Vilniuje. „Šiek tiek leisgyvė ji yra Kaune ir Klaipėdoje, o kituose miestuose galima apie ją tiesiog net nešnekėti – tai yra pavieniai atvejai“, – sako „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

Anot jo, Vilniuje yra paklausa, bet didieji investuotojai orientuojasi į būsto pardavimą. „Būsto nuoma jų nedomina, nes, iš vienos pusės, jie turi konkuruoti su fiziniais asmenimis, kuriems apskritai palankesnė mokestinė bazė. O jei kalbėtume apie tuos, kurie nenori mokėti mokesčių, tai jie turi dar didesnį pranašumą“, – sako S. Vagonis.

Jis taip pat pabrėžia, kad nuomos verslo pelningumas yra gana nedidelis. „Jei skaičiuotume teorinę mėnesinę nuomos kainą ir būsto įsigijimo kainą, tai grąža Vilniuje sudaro 3–5 proc. Tačiau atmetus išlaidas smulkiems remontams ir visokiems agentams, realus likutis yra tik keli procentai“, – dėsto ekspertas.

S. Vagonis priduria, kad nuomos santykiai yra labai trumpalaikiai, kuriuose nesijaučia saugus nei nuomotojas, nei nuomininkas. Mat tradicinė nuomos sutarties trukmė Lietuvoje tėra vieneri metai.

„Ilgalaikių sutarčių nėra. Dvejų ar trejų metų būsto sutartis jau yra laikoma ilgalaike, stabilia sutartimi. Bet dažniausiai, praėjus metams, nuomininkas su nuomotoju vėl iš naujo derasi. Taigi, nesant ilgalaikių santykių, labai sunku daryti verslą“, – mano S. Vagonis.