Ar į valstybės ar savivaldybių nuomojamą turtą investuotos lėšos bus atlygintos?

Nuomininkams, pagerinusiems ar ketinantiems pagerinti išsinuomotą valstybės ar savivaldybių nekilnojamąjį turtą, būtina žinoti tai, kad už pagerinimus neatlyginama, net jeigu ir yra nuomotojo leidimas, jei nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaryta po 2002 m. birželio 19 d., kuomet įsigaliojo Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 14 straipsnio pakeitimas, numatantis, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Šis principas galioja tiek valstybės, tiek ir savivaldybių nekilnojamojo turto nuomos santykiams. Todėl potencialus valstybės ar savivaldybių nekilnojamojo turto nuomos konkurso dalyvis matydamas, kad nuomojamam turtui remontas ar rekonstrukcija būtini, turi įvertinti, ar norint išvengti nuostolių ir gauti komercinės naudos iš nuomos sandorio, tikslinga sudaryti tokios būklės turto nuomos sutartį konkurso sąlygose nurodytam terminui, o ypač įvertinus aplinkybę, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą atitinkamai priėmus sprendimą šį turtą privatizuoti.

Taigi, nuomininkai, siekiantys savo lėšomis atliktų valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto, nuomojamo pagal nuomos sutartis, sudarytas iki 2002 m. birželio 19 d., pagerinimų išlaidų atlyginimo turi žinoti šiuos esminius principus, kurie įtvirtinti ir teismų praktikoje.

Nuomininkui atlyginamų išlaidų požymiai

• Atlyginamos tik tos išlaidos, kurios padarytos esant atitinkamos valstybės ar savivaldybės institucijos – nuomotojo leidimui. Todėl labai svarbu turėti rašytinį nuomotojo patvirtinimą, kad su juo suderinti konkretūs darbai bei darbų sąmata ir kad jis leidžia atlikti turto pagerinimus bei juos atlygins.

• Atlyginamos nuomojamo nekilnojamojo turto pagerinimo išlaidos, kurias nuomininkas patyrė nuomos sutarties galiojimo metu.

• Statybos-remonto darbai rekonstruojant, remontuojant nuomojamą nekilnojamąjį turtą, atlikti pažeidžiant statybas reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus, nebus laikomi turto pagerinimais ir nesuteiks teisės reikalauti turėtų išlaidų atlyginimo.

• Nuomojamo turto pagerinimo išlaidos turi būti realios, būtinos ir protingos.

• Išlaidų realumas reiškia, kad išlaidomis pripažįstamos iš tikrųjų išleistos lėšos. Nuomojamo turto išlaidų realumą pagrindžia juridinio asmens buhalterinės apskaitos dokumentai. Todėl juridinis asmuo pagerinimus atlikdamas vadinamuoju ūkio būdu ir neturėdamas konkrečias išlaidas patvirtinančių dokumentų, prisiima riziką dėl galimų neapdairios veiklos neigiamų padarinių. Todėl labai svarbu išsaugoti sutartis su rangovais, PVM sąskaitas faktūras ir kitus dokumentus, įrodančius nuomininko patirtas išlaidas, kadangi praktikoje dažnai nuomininkų teikiamos ekspertizės išvados nėra tinkama išlaidų įrodinėjimo priemonė.

• Išlaidų būtinumas ir protingumas grindžiamas tuo, kad atlyginamos tik tokios išlaidos, be kurių turtu nebūtų įmanoma naudotis bet kuriai paskirčiai. Todėl nuomojamo nekilnojamojo turto pertvarkymas, pritaikant jas nuomininko veiklai, iš kurios jis neabejotinai gaus ekonominės naudos, savaime nereiškia patalpų pagerinimo.

• Nekilnojamojo turto privatizavimo atveju yra atlyginamos ne patirtos būtinos išlaidos, o dėl šio pagerinimo turto vertės padidėjimo procentas, t.y. atlyginama ne tai, kiek lėšų asmuo įdėjo, o tai kiek dėl tų įdėjimų geresnis (brangesnis) tapo pats turtas.

Nekilnojamojo turto pagerinimui patirtų išlaidų atlyginimo būdai

• Nekilnojamojo turto pagerinimui padarytos išlaidos gali būti įskaitomos į nuomos mokestį, jeigu tokia galimybė buvo numatyta turto nuomos sutartyje.

• Galioja bendra taisyklė, kad nuomininko nuomos metu nekilnojamojo turto pagerinimui padarytas išlaidas atlygina turto pirkėjas privatizavimo viešo aukciono būdu metu. Tačiau jei tokio valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto pirkėjo nėra, o turto nuomos sutartis nutraukiama, turto nuomos metu nekilnojamojo turto pagerinimo išlaidas nuomininkui turi atlyginti valstybės ar savivaldybės institucija – turto nuomotoja.

• Su nuomininku, kuris nuomotojo leidimu pagerino valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį nuomojamą nekilnojamąjį turtą, gali būti vykdomas šio turto privatizavimas tiesioginių derybų su vieninteliu pirkėju – šio turto nuomininku ar asmeniu, turinčiu nuomininko reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą - būdu. Tačiau nuomojamo nekilnojamojo turto privatizavimas tiesioginių derybų būdu galimas tik tuomet, jeigu tenkinamos šios sąlygos:

– teisės aktų nustatyta tvarka nuomininkas ar kitas asmuo turi reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų, nuomotojo leidimu nuomininko patirtų pastatams ar patalpoms pagerinti, atlyginimą ir šių atlygintinų išlaidų suma yra didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertės;

– pastatai ar patalpos atitinka bent vieną iš šių sąlygų: pakeista ne mažiau kaip 1/2 jų pagrindinių konstrukcijų; bendras jų plotas ar tūris padidintas daugiau kaip 1/3; pakeista daugiau kaip 1/2 jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos; taip pat juose atlikta šių darbų dalis ir (arba) sumontuota technologinė įranga ir gamybiniai įrenginiai, kuriuos išmontuojant būtų padaryta esminės žalos įrangai, įrenginiams, pastatui arba patalpoms. 

Panaudos gavėjo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą

• Valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto panaudos nekilnojamuoju turtu sutarčiai taikomos tam tikros nuomos teisinius santykius reglamentuojančios taisyklės, tarp jų ir nustatančios daikto pagerinimo išlaidų atlyginimą. Todėl teismų praktikoje pripažįstama, kad panaudos gavėjas, pagerinęs pagal panaudos sutartį naudojamą daiktą, turi teisę į pagerinimo išlaidų atlyginimą ir taikomi tie patys principai, kaip ir nuomos sutarties atveju, žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju atsižvelgiant ir vertinant panaudos civilinių teisinių santykių ypatumus ir tikslus.

Rasa STANKAUSKIENĖ, advokatų kontoros J. Judickienė ir partneriai JUREX teisininkė